第一增值空間：商品房價值

價值空間包含兩個主要內(nèi)容，一是房屋在建的土地，二是建筑物本身的價值。

土地的價值：開發(fā)熱點區(qū)增值快關(guān)于土地的價值，將隨著時間的推移而增長，這是定論。增長包含了數(shù)量和進(jìn)度這兩個因素。從數(shù)量上講，在待開發(fā)土地越多的地方，其升值潛力越小；在待開發(fā)土地越少的地方，其升值潛力越大。以成都市區(qū)現(xiàn)狀為例，東門方向因其開發(fā)土地較多，相對西面的土地而言，土地價值的增值數(shù)量也相對較低。雖然東門同等地段的單位地價低于西門30%--40%，從近年開發(fā)情況看，西門的地價增幅已直逼南門，是東門望塵莫及的。換句話說，在可開發(fā)地越少的地方，則物以稀為貴，自然地價增幅較高。從速度上來看，在開發(fā)熱點區(qū)和成熟生活區(qū)，其土地的升值速度較快。反之，在非開發(fā)熱點區(qū)，其土地的增值速度相對較快。另外，具有某種特殊環(huán)境的地點，升值的數(shù)量和速度{TodayHot}都很顯著。如成都的荷花池、五塊石、雙楠小區(qū)等等。

如何比較建筑物本身的價值

關(guān)于建筑物本身的價值，將隨著時間的推移而包含具有歷史文化意義的建筑物。比如北京的故宮、上海的旬灘等等。如何比較建筑物本身價值升降幅度呢？首先，建筑套型設(shè)計超前，其抗跌能力就強。如“現(xiàn)代北苑”中為滿足新行代居家需求設(shè)計的小套型全躍住宅及近年來流行的“空中別墅”設(shè)計等等，就是典型的超前套型設(shè)計。其次，對于結(jié)構(gòu)形式比較好的建筑，生命力強，抵抗自然災(zāi)害的能力強，其抗跌能力也強。順序是：全鋼結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)，木結(jié)構(gòu)。另外本身檔次較高的建筑，各方面均稱高檔，其抗跌能力就很強。功能可調(diào)性越強的建筑，如框架結(jié)構(gòu)，其抗跌能力較普通磚混結(jié)構(gòu)就顯得優(yōu)越。外墻飾面為花崗石瓷磚的建筑，就比涂料、砂漿飾面的抗跌能力強。

綜上所述，在考慮商品價值空間時，購房者可根據(jù)同等價格、同等檔次的房型，在土地和建筑之間進(jìn)行對比分析，作出正確的選擇。

第二增值空間：商品房的環(huán)境

環(huán)境是商品房派生出來的價值。任何建筑物都有一個環(huán)境。環(huán)境是視覺的感受，或稱視覺環(huán)境。

環(huán)境分類：大區(qū)環(huán)境，小區(qū)環(huán)境，自身環(huán)境
環(huán)境從分類上看，一是大區(qū)環(huán)境，二是小區(qū)環(huán)境，三是自身環(huán)境。在城市中的社會環(huán)境和地域環(huán)境。社會環(huán)境包括：機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、交通等意識形態(tài)的內(nèi)容，是無形的。地域環(huán)境包括城區(qū)方位，東南西北中的感覺，如北門商業(yè)區(qū)，南門富人區(qū)。還包括該城區(qū)的大配套問題，如整體交通布局，市政{HotTag}設(shè)置配套，服務(wù)業(yè)網(wǎng)點分析等等。
小區(qū)環(huán)境則指區(qū)內(nèi)道路布置、綠化面積、文化娛樂設(shè)施、停車車位等小區(qū)配套情況。
自身環(huán)境，是指建筑物的美觀、消防、電梯、照明、對講、防盜等具體設(shè)施，以及樓梯的間距，從室內(nèi)向外看視覺效果等等。

天然環(huán)境與人造環(huán)境物的差異
環(huán)境的價值，體現(xiàn)在商品房的售價上。購房者在明確了上述三個環(huán)境特征之后，還應(yīng)了解關(guān)于環(huán)境的另一個重要點，即天然環(huán)境與人造環(huán)境之分。一般地講，非人為改造的是天然環(huán)境，反之為人造環(huán)境。人造環(huán)境，越造越多，越造越好，越造越精，隨著開發(fā)的不斷競爭，體現(xiàn)在建筑上的價值將逐步消失。人造環(huán)境將由創(chuàng)造到成熟， 由成熟走向必然，由必然走向終結(jié)。在將來，沒有環(huán)境的房子就不好賣。
換句話說，人造環(huán)境的高額投資，不利于再生，不利于環(huán)境價值的增值，競爭的結(jié)果，是精品有價，品牌有價，普通建筑環(huán)境無價。因此，購房者在判斷環(huán)境價值的升降與否時，應(yīng)對天然環(huán)境和人造環(huán)境的性質(zhì)搞清楚。

第三增值空間：人氣的無形空間

在成熟的商品房開發(fā)條件下，創(chuàng)造出一種由人群的聚集所營造的一種生活氣氛。從而體現(xiàn)出一種無形的價值。對于人氣的無形空間。可分為三類：
一類是區(qū)域性人氣。在某一個特定的生活區(qū)中，以單一的居住環(huán)境為主的生活區(qū)，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的逐步營造出的社區(qū)環(huán)境。比如南面的玉林小區(qū)，就不可能再建諸如金融中心、通訊中心等其它功能性建筑群。
二類是人為的概念式或大區(qū)式房地產(chǎn)開發(fā)所形成的局部人氣。比如南面的錦繡花園、中華園等小區(qū)，人為定位其居住群體，這種居住群體具有明確的階層定位。這類人為定位的社會化小區(qū)，隨居住的人數(shù)的增加而形成人氣無形價值的增值，人數(shù)越多，附加值越高。
三類是，特定的環(huán)境下的人氣聚集。比如高層居住區(qū)，古城保護居住區(qū)等等，是特定意義上的居住區(qū)域。居住者可能是富人，也可能是新生代，也可能是......在某些特定的環(huán)境中，還有一些容易辯認(rèn)的特征性區(qū)域。例如荷花池附近，是外地流動人口較多的地方；東郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，是農(nóng)民打工者聚集之地等等。
人氣的營造，一是社會性，二是開發(fā)性。其名牌效應(yīng)在這里所體現(xiàn)的價值非常明顯。例如中房的房價，因其多年信譽的積累，在任何地區(qū)比同等房價每平米多出一二百元很正常。
人氣附加值本身，是在整個小區(qū)開發(fā)過程中或開發(fā)定位中逐步形成的，哪些升值潛力大？當(dāng)然應(yīng)是非完善的生活小區(qū)，其升值潛力大。例如李家沱小區(qū)，就是非完善的小區(qū)，其升值潛力也許就比玉林小區(qū)大得多。另外，定位開發(fā)區(qū)里的期房升值潛力大；心理承受價位尚未達(dá)到的升值潛力也大。
綜上所述，為了最大限度地追求人氣的無形空間，購房者應(yīng)是以期房為主，以開發(fā)不成熟的區(qū)域為主，以開發(fā)非熱點的區(qū)域為主來進(jìn)行選擇考慮。

結(jié)論：

南面的住宅，充分體現(xiàn)了它自身的商品價值、環(huán)境的價值、人氣的價值，該區(qū)域正在逐步走向完善，已具有商品房的所有價值特征。在西面，商品價值已得到體現(xiàn)，環(huán)境價值正逐步體現(xiàn)，人氣尚在聚集之中，在環(huán)境和人氣中尚留有一定比例的升值空間。在北面，商品房的所有價值全部轉(zhuǎn)化在商業(yè)建筑中。建筑物本身僅僅體現(xiàn)了自身追求高額回報的目標(biāo)。在東面，就其本身的商品價值而言，土地的增值潛力相當(dāng)大。其環(huán)境的增值空間沒有任何體現(xiàn)。人氣的無形空間尚未定位。在市中心，商品價值已完全體現(xiàn)出來，土地的增值部分是非住宅部分，增長的是經(jīng)營性用房。在此區(qū)域，環(huán)境無法形成，無法增值，人氣難以聚集，難以定位，其附加值趨近于零。在府南河沿線，商品價值中的土地價值在短期內(nèi)急劇膨脹，對消費者難以體現(xiàn)增值。但是其天然環(huán)境的升值空間巨大，而且持續(xù)時間之長，是任何商品房所難以抵御的，而無形的人氣空間還處于非定位化、非特殊性、非名牌性時期，隨著時間的推移，環(huán)境的增值和人氣無形空間的上升，將是成都地區(qū)作為商品房的最高附加值奉獻(xiàn)給消費者。