受一系列政策調(diào)控影響，現(xiàn)時(shí)上海二手住宅市場上約有近四成的業(yè)主采取轉(zhuǎn)售為租行為以求過渡，大量租賃房源進(jìn)入市場導(dǎo)致近期上海租賃市場出現(xiàn)供大于求的局面，商品房租賃掛牌價(jià)格也產(chǎn)生了不同程度的下調(diào)。

　　二手房租賃價(jià)跌量增

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部資料顯示，近期上海各區(qū)域中高檔租賃房源掛牌價(jià)格平均有15％左右的下調(diào)。由于各區(qū)域客戶與業(yè)主群體{TodayHot}的差異，各區(qū)域租賃價(jià)格下調(diào)幅度也有所不同。下調(diào)幅度比較明顯的樓盤是浦東區(qū)域的世茂濱江花園以及普陀區(qū)域的中遠(yuǎn)兩灣城，平均下調(diào)幅度分別為25％與21％。造成這兩  
個(gè)樓盤租賃掛牌價(jià)格“跳水”的主要原因是租賃房源的供求比例失衡，同時(shí)供客戶選擇的房源較多。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)普陀區(qū)長壽分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理李高{HotTag}兵介紹，中遠(yuǎn)兩灣城共推出了四期房源，總體房源供應(yīng)量較為龐大。由于前期購房者中投資比例較高，現(xiàn)時(shí)掛盤轉(zhuǎn)售為租房源較多，為減少空關(guān)房源造成損失，業(yè)主比較主動(dòng)調(diào)整掛牌價(jià)格。原本3800-4000元/月的同類型住宅，現(xiàn)時(shí)3000-3500元就可租到。同樣，浦東世茂濱江也是因?yàn)榇罅糠吭崔D(zhuǎn)售為租，進(jìn)入租賃市場，造成租賃房源供大于求，價(jià)格有一定幅度下降。相比之前2000美金以上/月的二房住宅，現(xiàn)時(shí)同類型租賃房源價(jià)格約在1500-2000美金/月。

　　由于買賣交易仍舊呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，部分原先打算購房的客戶，也采取暫時(shí)租賃代替購房以過渡。美聯(lián)物業(yè)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)時(shí)采取租房以替代之前購房的客戶群體約占到前期總購房客戶的10％左右。對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，由于現(xiàn)時(shí)市場上仍有大量交易雙方處于觀望狀態(tài)，不愿現(xiàn)時(shí)入市，造成現(xiàn)階段上海二手中高檔住宅交易膠著，交易量有所減少。與此同時(shí)，買賣交易量的減少促進(jìn)了近期的租賃交易量的大幅增長。

　　租金下滑緣于連續(xù)調(diào)控

　　租賃市場租金的持續(xù)下滑，有很大程度上是因?yàn)榻衲甑囊幌盗姓�策調(diào)控，尤其是二手房交易中的營業(yè)稅和個(gè)稅政策，在政策面前，原本持有物業(yè)待售的業(yè)主往往會(huì)采取轉(zhuǎn)售為租、暫時(shí)性封盤以及轉(zhuǎn)嫁稅收等方法應(yīng)對(duì)后市，而轉(zhuǎn)售為租這部分房源的入市，就會(huì)對(duì)二手房租賃市場形成沖擊。

　　上海房屋租賃指數(shù)辦公室的最新統(tǒng)計(jì)顯示，上月，上海租賃市場房源供給比較充足，市區(qū)七成以上的地區(qū)租賃價(jià)格下跌。各類房屋租金受宏觀調(diào)控影響呈現(xiàn)不同變化：高端商品房供需比較平衡，租金呈現(xiàn)小幅波動(dòng)；一般商品房租賃市場供給明顯超過需求，租金呈下降趨勢；售后公房租賃市場受一般商品房租金下降的影響，租金也呈下降趨勢。

　　有關(guān)分析人士表示，6月份起開征的營業(yè)稅和7月份的個(gè)稅政策割斷了買賣雙方之間的“姻緣”，迫使部分次新房轉(zhuǎn)售為租，造成該類房屋租賃市場出現(xiàn)供大于求的局面。

　　市場中以三室的租賃房源供應(yīng)量放大最明顯，因此租金的下降幅度相對(duì)最大。受到次新房“售轉(zhuǎn)租”的影響，原售后公房的承租客部分轉(zhuǎn)租次新房。從而導(dǎo)致次新房租金下降幅度最大，租房時(shí)議價(jià)空間也大。而由于限外政策中有外籍人士購房必須在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)滿一年的規(guī)定，部分高端租賃房源成交將日趨活躍。

　　現(xiàn)時(shí)買房仍是好時(shí)機(jī)

　　事實(shí)上，經(jīng)過幾番調(diào)控，樓市中的投資者大多已經(jīng)放低姿態(tài)。上周在黃浦區(qū)西藏南路板塊，竟然出現(xiàn)了零個(gè)稅區(qū)域。原因是區(qū)域內(nèi)中高檔住宅的投資者較多，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)中高檔樓盤售價(jià)沒有足夠支撐點(diǎn)，有價(jià)無市，以致很多房源掛牌價(jià)與購買價(jià)持平，成為無稅房。而與投資者心態(tài)放平相對(duì)應(yīng)的是，部分購房者對(duì)于政策調(diào)控的實(shí)際作用也有了比較理性的認(rèn)識(shí)，不再寄大幅降價(jià)的希望于政策調(diào)控，開始在二手房源中尋找適合自己的房產(chǎn)。

　　美聯(lián)物業(yè)世茂分行經(jīng)理余波表示，由于經(jīng)歷過兩輪宏觀調(diào)控，現(xiàn)時(shí)中高檔樓盤中的純投資客已經(jīng)日趨減少，現(xiàn)存的投資客業(yè)主相對(duì)實(shí)力較為雄厚，資金壓力不明顯，部分業(yè)主采取了封盤、轉(zhuǎn)售為租等一系列行為采取過渡，使得二手市場上掛牌房源數(shù)量有所減少。

　　與此同時(shí)，購房者也逐漸認(rèn)清，隨著政策調(diào)控的逐漸深化，房產(chǎn)交易的成本正在逐漸增加。部分敏感的購房者認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)的房源價(jià)格已經(jīng)沒有太大的利潤帶給業(yè)主，換而言之，也沒有太大的降價(jià)空間給予購房者。同樣，在價(jià)格沒有太大下降可能的情況下，早一點(diǎn)出手可以有較大的選擇空間，比較容易選中心儀的房源。

　　另一方面，由于二手房交易的成本不斷增加，導(dǎo)致一部分自住客紛紛轉(zhuǎn)投新房市場�！白罱�前來看房購房的消費(fèi)者有所增多，但是他們相比以往有了明顯的區(qū)別，就是在考慮各項(xiàng)客觀因素的同時(shí)，更加注重房屋自身的品質(zhì)，我們相信這是政策調(diào)控的必然效應(yīng)�！碧┬兰螆@負(fù)責(zé)人崔艷秋說道。市中心高檔房源和一些稀缺產(chǎn)品依然走俏，湯臣一品在非常時(shí)期迎來了長期空白后的

　　連續(xù)成交，另外，諸如許久沒有新房源推出的南匯高檔別墅板塊，8月4日綠洲千島花園推出其三期的19棟房源，結(jié)果一周內(nèi)售出三套，產(chǎn)品的稀缺性正是其最大賣點(diǎn)。因此，新房市場中一些品質(zhì)好口碑佳的樓盤以及稀缺產(chǎn)品有望在連續(xù)調(diào)控之后觀望氣氛濃厚的市場中突圍，九十月份的樓市傳統(tǒng)旺季可能將成為一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。