開發(fā)商要為持有土地階段的地價(jià)增值部分交稅，并且囤地或捂盤時(shí)間越長(zhǎng)，稅負(fù)壓力越大。這意味著開發(fā)商\"囤地謀利\"難以為繼，將觸使其將囤積在手中的土地變成市場(chǎng)供給。宏觀調(diào)控又打出一記重拳。{TodayHot}
　　國(guó)家稅務(wù)總局1月16日發(fā)布最新的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從下月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅。從1993年就出臺(tái)的土地增值稅，將開始實(shí)行嚴(yán)格征收。
　　而且此次要求按累進(jìn)制強(qiáng)行清算，就像去年的二手房交易個(gè)人所得稅強(qiáng)征一樣，增加了原有稅法的可操作性。以累進(jìn)稅率方式進(jìn)行清算，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響無(wú)疑是巨大的：企業(yè)主營(yíng)利潤(rùn)率可能大幅下降，項(xiàng)目并購(gòu)需要重估成本，企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)生變化等。清算和預(yù)征的最大差別是，清算根據(jù)拿地時(shí)間不同而稅款額度不同。拿地時(shí)間較早的項(xiàng)目因差額巨大將支付巨額增值稅成本。{HotTag}正因?yàn)榍逅銓?duì)開發(fā)商影響重大，此前該稅種遇到了阻力，有不少開發(fā)商故意余留尾盤，以規(guī)避清算，并最終導(dǎo)致絕大部分地區(qū)以預(yù)征代替清算。
　　土地增值稅成本是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上？對(duì)于這個(gè)大眾關(guān)心的問題，市場(chǎng)分析人士說(shuō)法不一。有的認(rèn)為，對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)有直接影響，房?jī)r(jià)走勢(shì)更多地由供求決定，沒有需求方認(rèn)可的\"房?jī)r(jià)上漲\"不可能在市場(chǎng)上成為主流。國(guó)家稅務(wù)總局官員也表示沒有影響。但很多人認(rèn)為，雖然征收的對(duì)象是開發(fā)商，但會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者的交易價(jià)格和購(gòu)房成本增加，二手房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)也會(huì)傳遞給一手房，整體房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)在所難免。同時(shí)，開發(fā)商在不違反國(guó)家稅收政策、建筑標(biāo)準(zhǔn)的前提下想保證利潤(rùn)，把征稅轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上是一個(gè)途徑。
　　有外商分析，\"兩稅合一\"將可能抵消增值稅壓力。明年企業(yè)所得稅條例與外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法合并，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅將由33%下降至25%，由此帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)有12%的提升空間，基本上可以抵消增值稅提升的影響。
　　重提前一時(shí)期傳聞，即在四五年內(nèi)，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)將合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。這就意味著將過去一次性征收的各種稅費(fèi)，在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納。物業(yè)稅出臺(tái)，將使房?jī)r(jià)有較大幅度下降，但老百姓買得起房子的同時(shí)，持有房子的成本提高了，不過是分期支出。
　　規(guī)范稅費(fèi)，適時(shí)出臺(tái)，嚴(yán)格征收，無(wú)疑是政府調(diào)控樓市的有力杠桿。
　　根據(jù)國(guó)稅總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，從2月1日起，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
　　具體為：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省市稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
　　通知還對(duì)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定、土地增值稅的扣除項(xiàng)目、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證、土地增值稅的核定征收、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理等問題作出明確規(guī)定。
　　按照現(xiàn)有的《土地增值稅暫行條例》，稅率為累進(jìn)制，增值部分占成本支出在50%以下、50%至100%、100%至200%、200%以上四種情況下，稅率分別為30%、40%、50%和60%。而此前，各地因成本確定困難等原因，多采用預(yù)征土地增值稅的做法，預(yù)征額為銷售總額的1%-2%。