2006年留給地產(chǎn)界的一大懸疑是，連續(xù)兩年的宏觀調(diào)控為什么沒(méi)有打擊投資市場(chǎng)的信心，外資反而來(lái)勢(shì)更猛？
　　戴德梁行投資部的一組估算證明，境外資本在2006年依然為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)主角。2005年外資在上海投資成交總面積超過(guò)32萬(wàn)平方米，{TodayHot}總價(jià)值超過(guò)65億元人民幣，而2006年的總成交面積達(dá)到100萬(wàn)平方米，總成交價(jià)值超過(guò)180億元人民幣，成交面積和金額均為上年的3倍左右。不同于2005年辦公物業(yè)一枝獨(dú)秀的局面，住宅物業(yè)異軍突起，金額從15%的比例上升至接近30%。商鋪的投資比重有所下降，由25%左右跌至11%。數(shù)據(jù)表明，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目依然是基金追捧的對(duì)象。
　　細(xì)看2006年主要成交紀(jì)錄，平均每月成交一筆。海外基金也從早期的老面孔摩根斯坦利、高盛、騰飛擴(kuò)大到了印尼三林、基匯、Cargill等，投資資金來(lái)源的多樣性足以證明它們?cè)诩涌爝M(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的步伐。從資金來(lái)源看，2005年來(lái)自美國(guó)的投資基金達(dá)到了70%左右，而2006年歐洲及亞洲國(guó)家則成為新軍，與美國(guó)各據(jù)半壁江山。2005年以前投資市場(chǎng)主要以摩根斯坦利為主的私募資金組成，它們追求的是高利潤(rùn)，而到了2006年則以長(zhǎng)期持有的資金為主，包括歐洲、韓國(guó)，{HotTag}甚至中東資金，這類(lèi)資金追求的是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。
　　海外基金的來(lái)勢(shì)之快、之猛難道是宏觀調(diào)控失靈？高力國(guó)際投資部執(zhí)行董事張震頻表示，外界對(duì)此存在很多誤解。這些基金進(jìn)入中國(guó)至少考察了三四年，以前是因?yàn)檎也坏胶线m項(xiàng)目，或者價(jià)格高，或者市場(chǎng)不成熟等原因而沒(méi)有實(shí)際結(jié)果。限外主要針對(duì)短期炒賣(mài)，而這些基金最短的持有時(shí)間也要兩三年，更長(zhǎng)的在十年以上。而且任何投資都不是獨(dú)立于評(píng)估房地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目，所有外來(lái)資金都是權(quán)衡整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。值得關(guān)注的是，宏觀調(diào)控使部分有土地的開(kāi)發(fā)商遇到資金瓶頸，迫切尋求資本合作方。而外資擴(kuò)展中最急需解決的問(wèn)題是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、善于處理與政府和銀行的關(guān)系。當(dāng)宏觀調(diào)控之后，JV方式的合作開(kāi)發(fā)讓兩者對(duì)接，海外基金開(kāi)始與當(dāng)?shù)赜辛己眯抛u(yù)、擁有一定土地儲(chǔ)備的實(shí)力開(kāi)發(fā)商建立合作關(guān)系。而在2006年之前，外資與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的合作模式主要定位于全國(guó)排名前二十的大型發(fā)展商，項(xiàng)目主要位于一級(jí)城市。如2003年上海永業(yè)與摩根斯坦利等合作開(kāi)發(fā)位于新天地的住宅項(xiàng)目錦麟天地；2004年復(fù)地先后與摩根斯坦利和ING合作開(kāi)發(fā)上海的住宅項(xiàng)目等。