房價下跌，對于購房者來說，其使用的效用不會增加也不會減少。而對于沒有購房的老百姓來說，在同一質量時，肯定是價格越低越好。 

    房價下跌，最先哭的除了那些天天在網(wǎng)上要房價上漲的之人外，還有目前市場上的大量的房地產投資者及房地產開發(fā)商。房地產作為投資品，{TodayHot}他們是需要人來接他們最后一棒，否則，套自己手上不是麻煩了嗎？對于今年的房價，我不會預測升降，只能說合理房價尚難出現(xiàn)。

    房價還會繼續(xù)走高嗎？

    記者：從２００３年開始，國家出臺了一系列政策，對房地產市場進行宏觀調控。而最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，２００６年１１月，全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲５．２％，北京為１０．３％。房價在一輪又一輪調控中持續(xù)飆升。你怎么看這個問題？

    易憲容：從國內房地產市場發(fā)展情況來看，近幾年來國內房地產市場投資過熱、房價飆升，最重要的原因是銀行信貸的低成本及銀行信貸的易獲得性�？梢哉f，國內房地產泡沫完全是這兩方面原因導致的結果。 {HotTag}

    從我的研究來看，利率一般是隨ＧＤＰ增長率上下波動２％，無論發(fā)達的市場經濟還是新興的市場都是如此。我國的ＧＤＰ增長一直在９％，利率應該在１１％左右。正因為國內的利率過低，無論是個人還是企業(yè)，只要從銀行借到錢就是有利可圖的事情，就能夠輕易獲利。在這種情況下，個人與企業(yè)當然會千方百計從銀行套取資金（而這些“利”完全是利率管制下從存款人那里轉移出的）。

    對于房價不合理飆升，我也做了一些分析。為什么漲那么快？有一個基本數(shù)據(jù)，就是個人消費信貸，是我們購房多少的指標。２００４年，全國個人消費信貸４７００億元，但到２００５年的時候已經下跌到２６００億元，下降了１／２了。２００６年一季度的時候，已經下跌到４３６億元，僅僅是２００４年的１／３。這說明什么？是別人用現(xiàn)金在買嗎？但是實際上現(xiàn)金沒有減少。如果用現(xiàn)金買的話，會出現(xiàn)我們的儲蓄迅速下降的情況，但是沒有。這證明我們的購房量少了。價格為什么會上漲？最大的問題就是開發(fā)商利用我們的制度缺陷操縱房價。

    還有，因為我們出臺的調控政策是中長期政策。中長期政策就是這幾年以后房價肯定會下跌。短期來講是個溫和的東西。

    記者：新年伊始，各方都很關心今年的房價。你認為，今年房價還會持續(xù)走高嗎？國家還會不會有更嚴厲的調控措施出臺？

    易憲容：對于今年的房價，我不會預測升降，只能說合理房價尚難出現(xiàn)。當前的房價合理不合理？你可以隨機問問民眾。目前的國內房地產市場由于信息嚴重不對稱、利益關系嚴重不均衡，是一個完全壟斷的市場。所以，對于合理房價的出現(xiàn)，從目前來看，還沒有一個時間表，因為今年究竟有多大動作整頓房地產市場很難說。這需要政府出重拳，包括在土地政策、信貸政策、稅收政策、住房政策等方面都加大力度。

    還有，有關部委一直在出臺政策，對于高房價、高點投資過熱，政府有意愿把它調整一下。如果說房價還在繼續(xù)上漲，我相信政府還有一些沒有出臺的相關政策。比如利率問題、稅收政策的問題，還有一些金融制度安排的問題，還有外資進入的問題，都可以根據(jù)政策來調整。因為目前的政策，短期內對房價的影響不太大。

    房產成本該不該公開？

    記者：前段時間，廣東省的人大代表要求房地產企業(yè)公布他們的房價成本，而這個要求被廣東省建設廳否定了。你認為房地產成本該不該公開？

    易憲容：市場經濟就應該信息公開透明，這是市場的基本法則，在這樣一個市場法則下，房價作為房地產市場中最為核心的東西，任何時候都要公布，任何人沒有權利與理由阻擋。

    房地產既然是市場，市場產品是沒有公私之分的，我們只能用市場交易品來理解。但是在中國，居住是老百姓擁有的基本生存條件，基本生活必須品，它是每一個公民的基本權利。從這個角度來說，房地產成本和價格政府有責任來公開，做到房價信息公開、透明。這是市場經濟最基本的東西，離開了這個公開、透明就沒有良好的市場環(huán)境了。

    現(xiàn)在有些人不愿意公開房產成本，無論是政府還是企業(yè)，因為他們生怕信息公開對自己不利，讓消費者及民眾知道市場的基本信息會不利他們。特別是當房地產市場是一個暴利的市場時，情況更是如此。

    記者：從哪些方面能說明房地產行業(yè)是一個暴利的行業(yè)？

    易憲容：房地產業(yè)有沒有暴利，我早就說是常識，國人誰不知道？但是，房地產暴利如果是由于其市場力的優(yōu)勢，由于其產業(yè)的優(yōu)勢而造成的，國人也不會有太多疑義。實際上結果并不是這樣。而且更為重要的是，不少房地產企業(yè)的暴利比國內一般民眾想象的還要大得多，獲得的方式也要惡劣得多。

    財政部２００６年１１月初發(fā)布的一份會計信息質量檢查公報，通報了部分企業(yè)存在嚴重的會計造假行為。檢查發(fā)現(xiàn)，部分房地產企業(yè)會計信息失真嚴重。２００５年財政部組織檢查３９家房地產開發(fā)企業(yè)，共查出資產不實９３億元，收入不實８４億元，利潤不實３３億元，３９家房地產企業(yè)會計報表反映的平均銷售利潤率僅為１２．２２％，而實際利潤率高達２６．７９％。部分房地產企業(yè)存在較為嚴重的偷漏稅問題，少數(shù)企業(yè)甚至通過虛構業(yè)務、編造合同等手段騙取銀行信用。

    也就是說，按照財政部的檢查報告，房地產企業(yè)的實際利潤率高達２７％了！這是一個什么概念呢？就目前國內市場的情況來看，比如金融市場，民間信貸的利率１２％，而銀行利率一年期存款利率只有２．５２％，即房地產市場的利潤率高于民間信貸市場１倍以上，而高于民眾的儲蓄存款利率１０倍以上。

    如果我們承認中國為市場經濟國家，如果我們承認房地產市場的價格是由供求關系決定的，那么這個市場只能有平均利潤率，而沒有超額利潤率。因為如果房地產市場利潤過高，就會有大量的企業(yè)進入該市場，從而使得房地產市場利潤率攤薄，直到與其他行業(yè)的利潤率趨平——這是市場經濟的基本法則。但是實際上，國內房地產市場的情況并不是這樣，利潤率過高是連小孩都知道的事情，而財政部的檢查結果就是對有些人極力為房地產市場暴利辯護最簡單明了、最有力的回答。

    還有，財政部的檢查也僅僅是幾十家房地產企業(yè)。也就是說，房地產市場的嚴重情況還可能僅是冰山一角。如果把這座冰山在太陽下融化，那么其中問題就會水落石出，所面臨的問題就會更多了。我想，這也是政府一直在出臺政策來調整房地產市場利益關系的原因。

    房價下跌誰會哭

    記者：有人說，房價下跌哭的是老百姓。說老百姓為買房子把一生的積蓄都投到了房地產上，如果房價一旦下跌，他們就成了負債的房主；對沒有買房的消費者，看到房子降價以后，大家是買漲不買落，紛紛不買房，最后導致房產形成真正的泡沫。所以，房產降價以后第一個哭的是我們的老百姓。你怎么看？

    易憲容：如果房價下跌誰會先哭，這個問題需要問嗎？只要是一個正常人，有誰不知道答案呢？如果硬要把此問題說明白點，當然，房價下跌最先哭的是那些天天叫喊著房價會上漲的人了。

    因為，很簡單，這些人早就被房價下跌嚇得膽戰(zhàn)心驚了，他們面對即將下跌時的市場，只能采取任何手段來混淆視聽。但是，市場上的事情，都是每一個人自主決策的，都是每個人根據(jù)自己的情況來作判斷，根本不需要他人來告訴他是怎么回事，更不需要人告訴他價格的變化會對自己有多少影響。為什么這些網(wǎng)上的人會天天說，房價下跌誰先哭，就在于他們自己要先哭了，希望通過混淆視聽的方式讓他人來替代這些人哭。恰恰相反，他們越是這樣叫喊，越是證明其心中驚慌，越是證明這些人欲哭無淚了。

    如果房價下跌，對于購房者來說，房子購買后，其價格的高低對其使用的效用不會增加也不會減少。房價下跌對他們的住房消費根本不會有多少意義。

    而對于沒有購房的絕大多數(shù)老百姓來說，會有哪一個人只買高價的房子而不愿意購買低價格的房子呢？任何人在購買同一質量物品時，肯定是價格越低越好。在這樣的情況下，任何購買房子的消費者，在價格低的時候進入市場，同樣的貨幣可以購買更多的東西或產品，何樂而不為？難道他們會不愿意嗎？

    記者：準確地講，不希望房價下跌的人主要是房地產開發(fā)商和房地產投資者吧？

    易憲容：房價下跌，最先哭的除了那些天天在網(wǎng)上要房價上漲之人外，還有目前市場上的大量房地產投資者及房地產開發(fā)商。因為，房地產作為投資品，他們是需要有人來接他們最后一棒的，否則，套自己手上不是麻煩了嗎？

    華爾街有一句名言：“市場是由兩種力量驅動的：貪婪和恐懼”。在美國著名的金融學家希勒教授看來，在投資市場，投資者的從眾心理必然會使得后來的投資者不斷地做別人都在做的事情。如果這種力量是樂觀或貪婪的，那么市場就會持續(xù)繁榮；反之，如果這種力量是悲觀或恐懼的，那么市場就會逆然反轉。而且在市場繁榮的時候，投資者往往都會忘記以往市場崩潰時的慘痛教訓。

    住房的價格也是如此。目前為什么市場上總是有許多人天天在說房價要漲，房價不能下跌，根本上的原因就在于此，他們向市場發(fā)出信號，讓市場其他的投資者也涌入以便讓他人來接自己那一棒。這樣先進入的投資者就容易出走了！所以，目前國內房地產更多的是房地產開發(fā)商及先入投資者意愿的投射，是先入投資者對房地產市場價格上漲信號的無限放大，是他們在誘導中小投資者更為踴躍地進入市場。問題實質就在這里。如這樣，房價下跌還有誰先哭泣？

各地樓市
  


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