短期需求旺盛

    １月７日，國家統(tǒng)計(jì)局消息顯示，北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)居全國第四位。在經(jīng)歷了連續(xù)１６個(gè)月的增長后，北京市新建商品房銷售均價(jià)日前已沖破每平方米１００００元大關(guān)，二手房交易均價(jià)也逼近９０００元／平方米。如何對火爆異常的房地產(chǎn)市場進(jìn)行釜底抽薪的治理，在眾多買房人的迫切盼望中，成為擺在管理者、專家學(xué)者面前的重要課題。 {TodayHot}

    大中城市房價(jià)全線上升

    北京市房地產(chǎn)官方網(wǎng)站“北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)”顯示：２００６年１月北京普通住宅銷售均價(jià)為７４６０元／平方米，１２月竟升至１０３２３元／平方米。其中，東城、西城二區(qū)的銷售均價(jià)超過１５０００元／平方米。去年全年北京房屋平均售價(jià)高達(dá)８７９２元／平方米，與２００５年相比，漲幅為１６．７％。 {HotTag}

    盡管２００６年下半年出臺(tái)的針對二手房交易的若干調(diào)控政策，增加了交易成本，造成京滬兩地市場交易量明顯下降，但賣方市場特征依然明顯，成交價(jià)格持續(xù)走高。２００６年１２月中旬北京二手房交易均價(jià)則逼近９０００元／平方米。

    據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)顯示：２００６年前１１個(gè)月，全國７０個(gè)大中城市新建商品房同比漲幅在５．８％－８％之間，其中北京等大城市房價(jià)月均同比漲幅高達(dá)１０％。

    大盤銷售業(yè)績下降

    以北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)為主要測評依據(jù)的“２００６北京單盤銷售排行榜”日前由焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布。榜單顯示，首先，大盤時(shí)代終結(jié)，售房冠軍銷售額逐年遞減。在房價(jià)不斷上漲的情況下，銷售總額卻在一路下跌。２００４年銷售冠軍為４５億元，單盤銷售３０億元以上的有３家；２００５年第一名的銷售額則急降至３２．５億；２００６年榜首更進(jìn)一步跌破３０億。其次，薄利多銷成制勝法寶。針對一般工薪階層的普通住宅市場頻頻殺出黑馬，這些樓盤盡管均價(jià)在６０００元左右，但銷售總額依然躋身前十。

    房價(jià)過高內(nèi)涵復(fù)雜

    業(yè)內(nèi)不少專家學(xué)者分析研究后，將房地產(chǎn)價(jià)格狂飆歸咎于土地價(jià)格飆升和不合理需求過旺。

    業(yè)內(nèi)人士指出：土地資源不可再生的特征，使得土地供應(yīng)將出現(xiàn)核心區(qū)域地價(jià)上升和供應(yīng)郊區(qū)化的特征。

    另一方面，被業(yè)內(nèi)稱為“不合理的需求”也把房地產(chǎn)價(jià)格推向高位。北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)最新發(fā)布報(bào)告顯示：北京住房總量充足，并不短缺，甚至是潛在過剩。但房屋未得到有效供應(yīng)，大量閑置房屋掌握在少數(shù)富人手中，導(dǎo)致了住房分配不公，客觀上造成北京房屋供給緊張，房價(jià)上漲。

    誰在嚷嚷房價(jià)看漲

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家王東京分析：房價(jià)兩年內(nèi)未必會(huì)跌，但１０年之后必跌。他說，當(dāng)下房價(jià)走勢在一定程度上，取決于人們對未來房價(jià)的預(yù)期。人們購買房產(chǎn)，動(dòng)機(jī)不外有二：一是為了自住，二是為了投資賺錢。住房是基本必需品，需求彈性小，房價(jià)長期看跌只會(huì)抑制炒房，但不能減少消費(fèi)，不論房價(jià)１０年后怎么跌，有需求也不會(huì)等１０年后買房。

    王東京說，在普遍認(rèn)為房價(jià)漲幅太快，有三種利益當(dāng)事人會(huì)千方百計(jì)阻擋房價(jià)下降。首當(dāng)其沖的是房地產(chǎn)企業(yè)，他們利用媒體大造輿論，說房產(chǎn)將大幅升值，以誤導(dǎo)人們追漲，那些天天嚷嚷房價(jià)長期看漲的人，其實(shí)大多是開發(fā)商。其余兩個(gè)當(dāng)事人是銀行和地方政府，其中原因不言而喻。因此，從長遠(yuǎn)考慮，要平抑房價(jià)，促使房地產(chǎn)健康發(fā)展，必須把握好自住消費(fèi)與以盈利為目的投資需求。

    投資與消費(fèi)終將走向均衡

    “如果有房產(chǎn)稅，房子租不出去或是房租很低，個(gè)人就要考慮繳的稅可能大于收的租，這個(gè)投資就變的不合算或是利潤過低�！敝袊�人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員、中國國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱在出席“２００７中國地產(chǎn)新視角——和諧地產(chǎn)高峰論壇”時(shí)指出：被經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍討論的房產(chǎn)稅或是物業(yè)稅，可以在制度上發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。房產(chǎn)稅，就是政府按一個(gè)固定比例，對房產(chǎn)征稅。隨著房價(jià)提高，所繳稅額也要提高。

    樊綱認(rèn)為征稅有三大好處：其一減少租房市場上的供給，其二減少大量閑置房，其三減少過多住大房的奢侈需求。由此產(chǎn)生出人們要為房價(jià)的上漲付費(fèi)，而不是僅僅從房價(jià)上漲中得到好處，這樣才能在投資和消費(fèi)間取得平衡。在市場結(jié)構(gòu)中，通過價(jià)格變化、稅收杠桿自我調(diào)節(jié)出相對均衡。

    中國土地協(xié)會(huì)秘書長黃小虎則認(rèn)為：我國目前包括房地產(chǎn)在內(nèi)的部分行業(yè)利潤過高、甚至是暴利，有悖于市場經(jīng)濟(jì)利潤平均化的規(guī)律。未來對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控應(yīng)從源頭抓起，對土地使用的研究和登記必不可少，而諸多手段中“利用好存量土地”是首選之舉。

    盡管對今年房價(jià)漲跌很難預(yù)期，但從市場和政策層面分析，房地產(chǎn)需求必將漸趨理性，今年也是看未來房地產(chǎn)走勢的關(guān)鍵一年。