夏季本身是消費(fèi)淡季，加之進(jìn)一步調(diào)控觀望氣氛濃厚，交易量的下降成為目前新盤的共性問(wèn)題。不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始延期開(kāi)盤、研究改變產(chǎn)品規(guī)劃，但也有部分新開(kāi)樓盤以其自身的特色，贏得了市場(chǎng)。其中，不少是小面積的一房、兩房等緊湊房型。

　　低總價(jià)迎合消費(fèi)需求

　　在過(guò)去一二年里，大房型{TodayHot}成為許多樓盤的主力戶型，而市場(chǎng)價(jià)格的攀升讓不少消費(fèi)者望房興嘆。當(dāng)投資者紛紛淡出樓市后，真正的消費(fèi)承受力和消費(fèi)需求浮出水面。在房?jī)r(jià)下降有限的情況下，只有通過(guò)減少購(gòu)買面積來(lái)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)。

　　在七八月間，一些樓盤的主力房型  
從三房變成了兩房。如浦東三林地區(qū)的金色杉林，從今年6月底到7月推出大量83平方米的兩房，使該盤在這段時(shí)間接連成為板塊銷售冠軍。同樣的情況還出現(xiàn)在浦東的綠地崴廉公寓、寶山的康橋水都、松江{HotTag}九亭的上海青年城等。

　　小戶型由于面積小，總價(jià)低，首付和按揭也少。如上海青年城，有一種戶型是45平方米，總價(jià)35萬(wàn)元，首付7萬(wàn)元，貸款30年月供為1200 元。這類低總價(jià)的房源，自然吸引了不少剛剛開(kāi)始工作、希望獨(dú)立生活的年輕消費(fèi)群體。

　　戶型緊湊功能全

　　看慣大房型再去看小戶型，或許會(huì)看不順眼。但仔細(xì)比較，小戶型面積雖然緊湊，其實(shí)內(nèi)在功能并沒(méi)有減少，一樣有客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生和陽(yáng)臺(tái)，只是大小不同。有關(guān)資料顯示，上海新購(gòu)商品房中，戶均人口只有2．2人。即便是60平方米的小戶型，人均所享有的居住面積也近20平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)目前上海的人均居住面積水平了。

　　以寶山新城區(qū)南部的康橋水都二期E ASYZ 來(lái)說(shuō)，72平方米建筑面積里，包括兩房一廳一衛(wèi)南北雙陽(yáng)臺(tái)。該戶型不僅將室內(nèi)無(wú)效面積最小化，而且南北進(jìn)深短，充分實(shí)現(xiàn)南北通透，滿足日照和通風(fēng)的基本需求。值得一提的是，該戶型南面設(shè)有近兩米寬的大陽(yáng)臺(tái)，北面還設(shè)有洗衣機(jī)位的工作陽(yáng)臺(tái)，雙臥室均設(shè)計(jì)了凸窗，增加室內(nèi)的利用空間和光線感覺(jué)。同樣的戶型特點(diǎn)，在中遠(yuǎn)兩灣城即將推出的四期星領(lǐng)地、74平方米一房中也得到充分的體現(xiàn)。

　　以居住理念來(lái)定位產(chǎn)品

　　房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，其中重要的是戶型結(jié)構(gòu)的調(diào)整。當(dāng)市場(chǎng)自住群體希望以犧牲面積換取消費(fèi)時(shí)，住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)就應(yīng)緊緊圍繞這類消費(fèi)群體展開(kāi)。最近一份“上海青年住房消費(fèi)調(diào)查”顯示：在24－30 歲的青年人中，大都希望獨(dú)立居住，因?yàn)槌惺芰τ邢蓿�他們居住消費(fèi)的選擇目標(biāo)為：藍(lán)屋（l ine house ）:即市郊地鐵可以到達(dá)的住宅，購(gòu)買總價(jià)在40萬(wàn)－60萬(wàn)元之間。

　　上海青年城、康橋水都已經(jīng)作了有益的嘗試，而且一期開(kāi)盤也吸引了眾多的消費(fèi)者。特別是上海青年城還提出了年輕態(tài)城市綜合體的概念，整個(gè)項(xiàng)目力求打造一個(gè)圍繞年輕人的生活特點(diǎn)和習(xí)慣設(shè)計(jì)，獨(dú)創(chuàng)的“劇場(chǎng)式”生活模式。這種以項(xiàng)目、社區(qū)來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品分眾定位的方式，在目前上海樓市中尚不多見(jiàn)。

　　另外，還可以看到不少圍繞特定群體設(shè)計(jì)的特色小戶型住宅。如電影華苑迷你公寓，其設(shè)計(jì)賣點(diǎn)為上下板式內(nèi)廊南北躍層的一房?jī)蓮d公寓，其市場(chǎng)賣點(diǎn)是徐家匯少有的小戶型；又如大華錦繡華城的一梯三戶的花瓣?duì)罟�寓；再如上海青年城挑�?．6米層高的“立體”住宅等。設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，也能在一定程度上拉動(dòng)消費(fèi)。

　　無(wú)論從宏觀政策引導(dǎo)，市場(chǎng)需求變化，還是消費(fèi)承受力要求等多角度看，緊湊型住宅將逐漸成為上海商品住宅市場(chǎng)供需主流。