在一個(gè)項(xiàng)目的周期中，開(kāi)發(fā)商、機(jī)會(huì)投資商和核心投資商扮演著不同的角色。隨著房地產(chǎn)資本市場(chǎng)逐漸成熟，預(yù)期今年有更多的境外投資者將資金投入上海。仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)何恩凱向記者詮釋上海房地產(chǎn)核心市場(chǎng)的收益分配。記者將此比喻為“黃金分割點(diǎn)”。{TodayHot}

　　何恩凱描述說(shuō)，從風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)最大的風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)該享有最大的回報(bào)。而機(jī)會(huì)投資商在物業(yè)竣工前12個(gè)月即購(gòu)買了地產(chǎn)，因此應(yīng)承擔(dān)物業(yè)的租賃風(fēng)險(xiǎn)。在租戶全部進(jìn)駐該物業(yè)并且租賃情況穩(wěn)定之后，機(jī)會(huì)投資商將其轉(zhuǎn)賣給核心投資商，后者獲取的回報(bào)較低，而風(fēng)險(xiǎn)也最少。因此，一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)，應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)收益“對(duì)號(hào)入座”，各得其所。 {HotTag}

　　目前上海的物業(yè)投資回報(bào)呈明顯的收縮態(tài)勢(shì)，但步入穩(wěn)健的軌道。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2006年底，上海的投資平均收益率跌入7-8%的范圍。上海如今已成為境外退休基金等風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型投資商的核心市場(chǎng)。

　　去年第四季度滬上兩起重要的寫(xiě)字樓收購(gòu)案：騰飛集團(tuán)以1.69億美元收購(gòu)了海洋大廈，SEB基金投資公司以2.5億美元收購(gòu)了新茂大廈。據(jù)估計(jì)，兩起寫(xiě)字樓收購(gòu)的收益率分別為7.8%和6.1%。這表明上海成為核心投資市場(chǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)也日趨成熟。

　　仲量聯(lián)行等境外機(jī)構(gòu)對(duì)亞太區(qū)及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景樂(lè)觀。認(rèn)為由于亞太地區(qū)有利的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2006年良好的整體表現(xiàn)，上海、香港以及東京、新加坡等地金融中心寫(xiě)字樓租金達(dá)到新高。這一走勢(shì)將延續(xù)至新的一年，2007年將是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)固發(fā)展的又一個(gè)里程碑。外資對(duì)上海房地產(chǎn)的核心市場(chǎng)“密碼”力圖破譯，這是一種信心表現(xiàn)。