也許在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，中國(guó)那些已經(jīng)買房或尚未買房的人們都將無法免除做為“房奴”的不幸。一些專家根據(jù)對(duì)某些區(qū)域的商品房均價(jià)和人均收入進(jìn)行研究后宣稱，大約有接近70%的城市居民沒有購(gòu)買新房的能力。{TodayHot}但是，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲給人們?cè)斐赡�大恐慌，基于某種悲觀預(yù)期，大多數(shù)中低收入者到最后往往會(huì)置之死地而后生——采取一切可以利用的辦法獲取資金，然后將其迅速投放到市場(chǎng)中，購(gòu)買一套完全建立在債權(quán)抵押基礎(chǔ)上的住宅，而自己則徹底成為悲劇中的主角。

　　中國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾對(duì)這一現(xiàn)象表示理解，他說，中國(guó)的現(xiàn)實(shí)是財(cái)富集中在少數(shù)人手中，大部分人買不起房。

　　茅于軾是在6個(gè)月以前作出此番表述的。無從知道，這位在中國(guó)享有盛譽(yù)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家是否對(duì)那些買不起房的人抱有同情，但是他顯然清楚地知道，這些買不起房但后來又不得不買高價(jià)房的人并不一定都是社會(huì)的財(cái)富精英，而這導(dǎo)致的后果，他也看得尤為明白。

　　他說，房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)銜人士常說，中國(guó)房地產(chǎn)將有幾十年的{HotTag}興旺發(fā)達(dá)，因?yàn)槿丝跀?shù)量巨大，平均住房狀況很差，城鄉(xiāng)住房的需求將創(chuàng)造一個(gè)長(zhǎng)期繁榮的房地產(chǎn)業(yè)。這話不錯(cuò)，但關(guān)鍵是這大部分人口要能夠買得起房(他特別指出，只有收入分配根本性改善，中等收入群體才能買得起房)，否則，這個(gè)樂觀前景只存在于虛幻之中。

　　在最近的接觸中，《財(cái)經(jīng)文摘》有機(jī)會(huì)與茅于軾進(jìn)一步就上述問題進(jìn)行探討，并了解到茅先生對(duì)于中國(guó)房奴們得以出現(xiàn)的市場(chǎng)或制度背景、環(huán)境、現(xiàn)狀持有的態(tài)度。需要說明的是，茅先生似乎并不傾向于支持人們不計(jì)代價(jià)和后果地購(gòu)房，甚至對(duì)此表現(xiàn)出一種反感和厭惡的情緒(至少在交談的時(shí)候，特別是提及人們的購(gòu)房痛苦，他的口氣是這樣的)，他認(rèn)為他們本來可以做出更好的選擇，中國(guó)目前也具備了使他們?cè)诰幼�問題上進(jìn)行更加自主或更好的選擇空間，但他們沒有這樣做。

　　通過談話我們得知，茅先生早年也曾在出租房中度過。這使我們明白，茅先生在6個(gè)月前提及要讓中等收入群體買得起房，而沒有像中國(guó)政府明確宣稱的“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先滿足中低收入群體住房需求”那樣，也將廣大低收入人群納入“買得起房”的目標(biāo)之列。這是因?yàn)�，茅先生認(rèn)為低收入群體本不該不切實(shí)際地去購(gòu)買商品房，而應(yīng)該理智地選擇合適自己的居住消費(fèi)方式，否則，購(gòu)房人應(yīng)該自己承擔(dān)后果。

　　財(cái)經(jīng)文摘：有一些跡象顯示，中國(guó)現(xiàn)在好像有很多人在為買房煩惱，他們很害怕負(fù)債。

　　茅于軾：我覺得借債買房的人到底有多少是個(gè)問題。根據(jù)我的估計(jì)，這種情況(在中國(guó))不會(huì)是普遍的。我也聽到一些人談及這類事情，包括我的一些朋友，但他們當(dāng)中并沒有多少人是借債買房的。

　　如果是通過銀行貸款買房，這是很普遍的情況，并不稀奇，舉債也沒有什么不好。每個(gè)人都會(huì)按照自己的經(jīng)濟(jì)情況和生活水平作出選擇和判斷，這很正常。每個(gè)人的情況不同，如果覺得將來能夠還得起，而且收入前景看好，(貸款或借債)沒有什么不可以。

　　財(cái)經(jīng)文摘：他們還在擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，認(rèn)為這不利于自己，意味著需要付出更多，這是不能被接受的。

　　茅于軾：從總體的市場(chǎng)趨勢(shì)來看，房屋價(jià)格還要漲。但是現(xiàn)在有泡沫，估計(jì)到了泡沫要破滅的那一天，房?jī)r(jià)也就會(huì)落下來了。在泡沫沒有破滅以前，還是要漲的。

　　房?jī)r(jià)上漲的前提是經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)維持在比較高的速度。這時(shí)候大家會(huì)加快買房。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的高速度得以維持的話，房?jī)r(jià)就不大可能會(huì)跌落，除非在這中間發(fā)生一些金融危機(jī)或大的沖擊，有可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。至于大的沖擊是什么我說不清，也是事先大家都估計(jì)不到的。但這種可能性存在。如果沒有大變化，則房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲。

　　財(cái)經(jīng)文摘：?jiǎn)栴}是，房?jī)r(jià)不斷上漲，人們負(fù)擔(dān)不斷加重，市場(chǎng)也會(huì)被拖入一個(gè)危險(xiǎn)的境地。也就是說，遭受威脅的不僅是那些年輕的買房人和整體社會(huì)的負(fù)債問題，還可能導(dǎo)致市場(chǎng)安全隱患。

　　茅于軾：年輕人買房，哪怕借債，也是一種需要。只要他買房是用來居住，這就不可怕�？膳碌氖欠康禺a(chǎn)中的投機(jī)，投機(jī)是不生產(chǎn)、也不消費(fèi)(使用)。買來房屋再將之賣掉，這里面就含有泡沫成分，就會(huì)很危險(xiǎn)，因?yàn)樵谶@一過程中很難保證不會(huì)出現(xiàn)越來越多的空置房。

　　我的擔(dān)心是，目前存在于市場(chǎng)中的空置房比例到底有多高？空置房不是說賣不出去的房屋，而是說已經(jīng)賣出去但被空置著的房屋。買了再賣，這叫投機(jī)，在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)當(dāng)中，這種房屋應(yīng)該有一個(gè)合理比例，但不能高，高了就很危險(xiǎn)，就會(huì)有泡沫威脅。我自己抽時(shí)間去北京的一些住宅區(qū)里看過，發(fā)現(xiàn)晚上并沒有人住，基本沒有點(diǎn)燈。這樣的房屋一旦多了，就是一種危險(xiǎn)。

　　所以，不在于買房的目的是什么，也不在于買房的人都是誰(shuí)，只要是房屋被使用，就沒有泡沫。因?yàn)槊總�(gè)人住的房屋不可能轉(zhuǎn)手賣掉，但如果房子是空的，就隨時(shí)可能被轉(zhuǎn)賣。一旦這類房屋空置過多，甩賣出現(xiàn)，價(jià)格就會(huì)下降，泡沫就會(huì)破滅。

　　財(cái)經(jīng)文摘：你如何衡量當(dāng)前的房?jī)r(jià)？有人認(rèn)為過高，對(duì)此表示不滿意，希望政府進(jìn)行打擊，以滿足大多數(shù)人的需要。

　　茅于軾：很難簡(jiǎn)單界定房?jī)r(jià)高低程度的合理或不合理。你拿上海外灘的房?jī)r(jià)和中國(guó)一些小型城市的房?jī)r(jià)相比，會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)比例在10倍以上。這個(gè)差別是什么原因造成的？能說上海房?jī)r(jià)合理或不合理嗎？上海的房?jī)r(jià)高，是因?yàn)橛腥速?gòu)買。所以，房?jī)r(jià)高完全是有人愿意去買，包括杭州的西湖和青島的海灘，都是如此。

　　如果認(rèn)為這些城市的房?jī)r(jià)不合理，人們?yōu)槭裁床蝗バ〕鞘欣镔I房？眾所周知，那里的價(jià)格是很便宜的——高房?jī)r(jià)是買房人自己造成的。如果認(rèn)為上海房?jī)r(jià)不合理，那就去認(rèn)為合理的地方購(gòu)買。

　　財(cái)經(jīng)文摘：可是，當(dāng)所有的中低檔房屋、甚至于經(jīng)濟(jì)適用房一類保障住房的價(jià)格都出現(xiàn)巨大漲幅的時(shí)候，能算是一種合理現(xiàn)象嗎？

　　茅于軾：普通房屋的價(jià)格過高，這與政府(的一些措施)有很大關(guān)系，是由于土地控制過嚴(yán)，供地量少造成的�，F(xiàn)在的一個(gè)障礙是政策保護(hù)農(nóng)用地，我認(rèn)為這是完全不必要的，也是造成房?jī)r(jià)上漲的相當(dāng)主要的一個(gè)原因。土地供應(yīng)減少，房屋供應(yīng)會(huì)跟不上，如果房屋的建造數(shù)量增加，房屋價(jià)格未必會(huì)上去，建造得不多，價(jià)格自然會(huì)上漲。

　　我建議政府對(duì)土地的控制政策放松，讓城市周邊的土地也入市開發(fā)。如果不是不可替代的地段和區(qū)位，就應(yīng)該增加土地供應(yīng)�，F(xiàn)在我們執(zhí)行了一個(gè)錯(cuò)誤政策，還是要保護(hù)耕地(這是非常錯(cuò)誤的)。中國(guó)還有好幾億農(nóng)村人口要進(jìn)城，耕地保護(hù)又能怎么樣？耕地應(yīng)該變成非耕地或建設(shè)用地，特別是城市周圍地帶，要盡量進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

　　另外，中國(guó)的土地市場(chǎng)還沒有很好地建立和健全，這是人們擔(dān)心的。土地的價(jià)格是完全由需求決定的。不管是在上海外灘還是在其他地方，誰(shuí)出價(jià)高就賣給誰(shuí)，而我們知道，土地是沒有成本的，不是勞動(dòng)的產(chǎn)物，這是一塊憑空創(chuàng)造出來的財(cái)富。誰(shuí)可以擁有？政府是城市土地所有者，農(nóng)地是集體所有的。這種制度很含糊，所有權(quán)不明確，土地賣多少是政府的自由，因此造成很多非法的掠奪和欺騙。

　　財(cái)經(jīng)文摘：也就是說，這一項(xiàng)制度使本該價(jià)格適中的普通房屋也出現(xiàn)暴漲局面？

　　茅于軾：歸根結(jié)底是所有權(quán)不健全、所有制不明確。政府控制著土地，不讓開發(fā)商開發(fā)。所以，要解決問題，首先就要把保護(hù)耕地這一條給廢了。

　　財(cái)經(jīng)文摘：現(xiàn)在，中國(guó)學(xué)者一般喜歡用房?jī)r(jià)收入比來界定中國(guó)人的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，你怎么看？

　　茅于軾：收入比不是一個(gè)問題，買房的人自有其收入來源，不必?fù)?dān)心。對(duì)于那些買不起房的人而言，你說現(xiàn)在的收入比不對(duì)頭，那么多少才對(duì)頭？怎么能使不對(duì)頭變成對(duì)頭？我看一點(diǎn)用處都沒有，于事無補(bǔ)。你證明房?jī)r(jià)貴了，證明出來又有什么用呢？又不能使之降下來。

　　現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是市場(chǎng)(實(shí)際消費(fèi)狀況)造成的。要知道人是分群體的，有一些高收入群體完全買得起房子，那么多蓋起來的樓盤都被賣掉，怎么能說賣不動(dòng)呢？高收入人群買幾套房子也是不嫌貴的，有的人喜歡買一套或兩套，有的人喜歡買七套八套。

　　財(cái)經(jīng)文摘：就此而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是有錢人的市場(chǎng)？或者，商品房就是面向有錢人的？

　　茅于軾：在這一點(diǎn)上，任志強(qiáng)說得對(duì)，商品房就是為有錢人建的。對(duì)低收入人群的幫助是在商品房之外的。

　　現(xiàn)在應(yīng)該努力發(fā)展廉租住房，只能租不能賣。不應(yīng)該建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)踐證明，這是一種腐敗住房。搞經(jīng)濟(jì)適用房就等于是搞腐敗，因?yàn)樗�的�?duì)象是“中低收入人群”，中等收入人群也被納入居住對(duì)象范疇，給投機(jī)分子帶來了機(jī)會(huì)，也給官員腐敗帶來機(jī)會(huì)。這是最明目張膽地腐敗的例子。

　　財(cái)經(jīng)文摘：但現(xiàn)在似乎存在一種廉租房建設(shè)空檔的現(xiàn)象，很多地方都沒有形成實(shí)質(zhì)性的生產(chǎn)和供應(yīng)。

　　茅于軾：廉租房建設(shè)沒有形成氣候，只是一種宣傳。北京說一年要蓋10萬平米，這能頂什么事呢？充其量也只能滿足一萬人的居住需要，根本不起作用，規(guī)模太小。只起宣傳作用，沒有數(shù)量概念。

　　財(cái)經(jīng)文摘：保障住房制度沒有健全，商品房?jī)r(jià)格又高，人們總需要解決居住問題。

　　茅于軾：應(yīng)該鼓勵(lì)租房，不要鼓勵(lì)買房。中國(guó)的私有住房率已經(jīng)超過了一些發(fā)達(dá)國(guó)家，美國(guó)是60%，中國(guó)現(xiàn)在是80%，明顯是高的。現(xiàn)在人們應(yīng)該租房住，我們辦公室里的一些小年輕就是租的。相對(duì)而言，現(xiàn)在的人口流動(dòng)性特別大，工作調(diào)動(dòng)也方便。而且，在房屋空房率高的情況下，租金一般要便宜很多，幾乎沒怎么漲，對(duì)于低收入人群而言，經(jīng)濟(jì)劃算。

　　年輕人都要買房，哪有這樣的好事？選擇買房就多受一份罪。大學(xué)剛畢業(yè)，工資又偏低，需要解決的問題有很多，要交朋友要結(jié)婚，貸款買房需要還錢，這是非常之勉強(qiáng)的，買房就等于將自己賣進(jìn)去了。

　　住房消費(fèi)的客觀形勢(shì)全世界都是一樣的，剛上班的人租一套小面積的房子居住，等到結(jié)婚有孩子了再換面積大一些的，到四五十歲工作穩(wěn)定了，才有可能購(gòu)買房子。一個(gè)人一生的收入和支出就這樣一種規(guī)律，違背了就是自尋煩惱。

　　財(cái)經(jīng)文摘：目前那些痛苦的“房奴”們是不是也違背了客觀規(guī)律？

　　茅于軾：每一個(gè)人都應(yīng)該理性決策，理性選擇，也都應(yīng)該為自己的選擇負(fù)責(zé)。解決住房問題要理智，否則就是沒有出路的。對(duì)于極個(gè)別的“天才”，他們能賺錢，當(dāng)然是個(gè)例外。原標(biāo)題 茅于軾：非理智購(gòu)房沒有出路。