策劃人語  距離上個世紀(jì)的大規(guī)模住房制度改革十多年后，中國的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，終于開始從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，保障類住房再次成為聚光燈下的寵兒。
　　這一次為"天下為公"打頭陣的，依舊是此前頗寄厚望也頗多爭議的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房這兩大類保障類住房產(chǎn)品。同時，各地衍生出來的配套商品房、公共租屋、周轉(zhuǎn)住房也在百花齊放。
　　然而，我國住房結(jié)構(gòu)的深層次矛盾依舊問題重重，量化指標(biāo)、金融保障、流程管理、進(jìn)入和退出機(jī)制也依舊是發(fā)展保障類住房的眾多掣肘。{TodayHot}
　　士不可以不弘毅，任重而道遠(yuǎn)。
　　經(jīng)歷了漫長的夏季，時至樓市調(diào)控中局，住房保障政策已出，卻引來爭議無數(shù)。政策落實(shí)，仍舊是問題重重。
　　瓶頸一：地方頭疼的70%量化指標(biāo)9月底，國務(wù)院組織對11個代表地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控效果進(jìn)行大摸底。據(jù)悉，北京等城市相關(guān)房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)將調(diào)控工作情況上報(bào)，帶頭提出70%的土地供給用于包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的中低價位、中小戶型普通商品住房建設(shè)，"有一定難度"。
　　6月以來，保障類住房應(yīng)該建多少的問題，一直處于激烈討論中。而且政策已出，落實(shí)效果卻差強(qiáng)人意。先看規(guī)劃公布情況，原本應(yīng)在9月底前公布的城市住房建設(shè)規(guī)劃，全國除深圳、北京、上海、廣州等幾個一、二線城市外，多數(shù)城市規(guī)劃難產(chǎn)。
　　另外，對于保障類住房需求的總量如何計(jì)算，說法不一。此前有相關(guān)政府人士稱，各保障類住房的總量應(yīng)滿足80%居住需求。對此，上海一些專家稱，每個城市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)不同，統(tǒng)一劃定比例并不適宜。北京此次向國務(wù)院匯報(bào)的情況也稱，因這一類消費(fèi)群體的需求底數(shù)并不清楚，且進(jìn)入退出機(jī)制也需要深入研究和確定。
　　瓶頸二：保障建設(shè)資金從何來？
　　在此輪新政中，對保障類住房的資金來源給出了幾條明確的線索，比如：財(cái)政部等三部委要求，未來各地政府需拿出土地出讓凈收益的5%，設(shè)立專項(xiàng)賬戶用于城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)；全國40%公積金增值收益繳入國庫，并設(shè)立專戶用于廉租房建設(shè)。
　　但是，相關(guān)人士還是不認(rèn)為這些資金足以支持龐大的保障類住房開支。"資金來源不僅應(yīng)從土地出讓金中提取，還應(yīng)該有更多渠道，比如銀行的低息或無息貸款，比如政府的其它財(cái)政補(bǔ)貼，開發(fā)商的稅費(fèi)優(yōu)惠，甚至可以考慮通過政府資產(chǎn)證券化的方式將出租型保障類物業(yè)放到資本市場融資。"上海一位房地產(chǎn)專家表示。
　　保障類住房建設(shè)金融體系還遠(yuǎn)未完善成熟，這或許將是導(dǎo)致這一類住房"有令難行"的重要原因。
　　瓶頸三：管理難、選址難保障類住房不僅需要地方政府貼補(bǔ)大量資金，前期的選址，后續(xù)的銷售、管理都需要投入精力，這些都直接影響了地方政府推動保障類住房建設(shè)的積極性。
　　典型的例子是各地廉租房的落實(shí)問題。"雖然有制度，但各地實(shí)際大力建設(shè)的廉租房不多。所以即便有資金都用不上。"一位公積金政策專家介紹，"主要是管理難度較大，所以政府多采用貨幣補(bǔ)貼，來代替實(shí)物補(bǔ)貼。"在一些城市反映的保障類住房建設(shè)難題中，建在哪里是又一個矛盾焦點(diǎn)。"經(jīng)濟(jì)適用房建在郊區(qū)，市民因郊區(qū)位置遠(yuǎn)，生活配套不完善不愿意去住。建在市中心，巨額的土地成本如果讓地方政府承擔(dān)則比較困難。也不情愿。"一位開發(fā)商表示。
　　"應(yīng)該吸取上海'兩個1000萬'的教訓(xùn)，一時貪多未必符合市場規(guī)律。"專家稱。去年3月，為配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，上海提出一年內(nèi)開工建設(shè)1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米中低價商品房。時隔一年，該工程已經(jīng)悄然不提。知情人士稱，主要原因是大量保障類房源集中供應(yīng)，位置又偏遠(yuǎn)。配套、交通、居住習(xí)慣等問題讓一些動拆遷人不愿意購買這些配套房，導(dǎo)致了一定的空置，且對整個市場價格形成壓力。
　　十一五而今邁步從頭越北京《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)》(公示稿)預(yù)計(jì)到2010年，北京城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積達(dá)到30平方米左右，居住用地總面積約410平方公里，住房總建筑面積約4.2億平方米。"十一五"期間，{HotTag}北京用于實(shí)物配租的廉租房建設(shè)規(guī)模約47-60萬平方米、約1萬套；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模約1500萬平方米、約21萬套。確保新審批、新開工的商品住房建設(shè)，從總量上保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
　　上�！渡虾Ｊ凶》拷ㄔO(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》預(yù)計(jì)，"十一五"期間，上海新開工住房約1億平方米。上海表示將優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含配套商品房)的土地供應(yīng)，其供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%。還將繼續(xù)擴(kuò)大住房保障政策覆蓋面，能夠享受廉租住房政策的城鎮(zhèn)生活和居住困難家庭達(dá)到10萬戶左右。今明兩年配套商品房竣工量均為200萬平方米左右。
　　廣州《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》則顯示，"十一五"期間，廣州將建設(shè)各類住房56.24萬套，總建筑面積5350萬平方米，平均每年1070萬平方米。56.24萬套規(guī)劃新增住房中，政府保障型住房占11.43萬套，建筑面積900萬平方米，用地面積450公頃。規(guī)劃表示將優(yōu)先保證政府保障型住房和中小戶型、中低價位普通商品住房供應(yīng)，規(guī)劃期內(nèi)供應(yīng)套型建筑面積90平方米以下住房3747萬平方米，占總量的70%。同時，年度供應(yīng)比例也將達(dá)70%。
　　深圳《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》顯示，期內(nèi)建設(shè)各類住房69萬套，總建筑面積5700萬平方米。其中，建設(shè)商品住房55萬套，建筑面積4930萬平方米(含舊城舊村改造重建住房面積1800萬平方米)。建設(shè)政策性住房14萬套，建筑面積770萬平方米。其中，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房2.6萬套，建筑面積200萬平方米；建設(shè)公共租賃住房(含廉租住房)11.4萬套，建筑面積570萬平方米。
　　武漢《武漢市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》預(yù)計(jì)，2010年末武漢城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到32平方米。住宅竣工總面積累計(jì)實(shí)現(xiàn)4450萬平方米，其中：普通商品住房竣工面積2000萬平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積1200萬平方米；廉租住房1500套，其他類型住房竣工面積1250萬平方米。同時，武漢市考慮逐步將進(jìn)城農(nóng)民工住房納入城市住房體系，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)按開發(fā)建設(shè)總面積的70%全市統(tǒng)籌。
　　鄭州《鄭州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》透露，"十一五"期間，鄭州市新建住房總量達(dá)3720萬平方米，其中保障性住房約占20%，共740萬平方米。住房供應(yīng)層次依次為廉租房和周轉(zhuǎn)住房(主要解決外來務(wù)工人員、大中專畢業(yè)生等特定人群的臨時性住房困難)、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房(含限價商品房)及其他商品住房。2006-2007年新審批、新開工的90平方米以下住房占總量70%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、周轉(zhuǎn)住房等政策性保障住房，建筑面積基本全部控制在90平方米以下；限價商品住房，建筑面積90平方米以下的要占總量85%。
　　住房保障產(chǎn)品的供應(yīng)還太少
　　各大城市相繼公布各自的"十一五"城市住房發(fā)展規(guī)劃，一個共同的特點(diǎn)是增加了住房保障方面的力度，面向大眾階層的中小戶型和經(jīng)濟(jì)適用房成為了住房供應(yīng)的重點(diǎn)，廉租房的加大建設(shè)也得到明確，這表明政府在落實(shí)住房保障方面邁出新的步伐。
　　尹伯成也表示，從住房保障制度的實(shí)踐看，經(jīng)濟(jì)適用房在操作中面臨分配等方面的難題，需要對經(jīng)濟(jì)適用房的政策進(jìn)行相應(yīng)的修改完善；廉租房也是一種重要的保障形式，但目前的覆蓋面僅限于城市低保人群，覆蓋面還應(yīng)有大幅度上升，政府也需要通過大幅度增加廉租房供給來緩解住房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。
　　他認(rèn)為，廉租房是給低收入者解決實(shí)際困難的，而有這些實(shí)際困難的群體很龐大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)在限定的范圍。而導(dǎo)致廉租房政策難以落實(shí)的一個重要原因，就是地方政府過度追求經(jīng)濟(jì)利益，忽視社會效益。他建議，中央在這個問題上不能和地方政府討價還價，而是應(yīng)當(dāng)建立一系列硬性考核指標(biāo)并明確獎懲，通過問責(zé)的方式來強(qiáng)行落實(shí)。
　　住房保障"口子"窄點(diǎn)沒關(guān)系
　　李戰(zhàn)軍認(rèn)為，目前我國的住房保障體系應(yīng)該包含幾方面的內(nèi)容：一是能夠充分利用來自社會各個方面的經(jīng)濟(jì)資源；二是強(qiáng)制性和自愿性相結(jié)合，對于最低收入者的社會弱勢群體，自然應(yīng)該由政府強(qiáng)制性地執(zhí)行住房保障；三是應(yīng)該服務(wù)于社會各個階層；四是解決住房保障問題是分層次、有差別的，可以有時間先后。
　　所以，他希望今后出臺的社會保障體系的思路與政策能與過去已經(jīng)執(zhí)行的一些政策相銜接，保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。同時政策的重點(diǎn)可以窄一點(diǎn)，先著重面向經(jīng)濟(jì)收入低而住房又困難的"雙困戶"，把政策和有限的社會資源用到刀刃上。開頭"口子"小一點(diǎn)，隨著經(jīng)驗(yàn)的積累和財(cái)力的提高，再逐步擴(kuò)大覆蓋面。
　　另外，他表示，實(shí)行住房保障還需要中央、省市、區(qū)縣的不同層級的房地產(chǎn)管理和調(diào)控，不能夠同一個問題中央也管、各省市也管、基層政府也管，而應(yīng)該由地方政府結(jié)合中央的政策、原則、規(guī)定、要求，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際來落實(shí)。