記者從中山市城管執(zhí)法局獲悉，最近，我市由商品房住戶對建筑物共用部分的使用權而引發(fā)的投訴不斷增多，據(jù)統(tǒng)計，今年僅在石岐區(qū)和東區(qū)就收到這方面的市民投訴61宗，并呈上升趨勢。針對這種現(xiàn)象，市城管部門指出：建筑物共用部分，開發(fā)商無權分割出售。 {TodayHot}
　　據(jù)了解，我市由商品房住戶對建筑物共用部分的不同意見而引發(fā)的投訴具體有：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，與買受人簽訂合同或口頭約定，將底層的部分土地、住宅部分和底層商業(yè)用房接合的露天陽臺、樓房屋頂陽臺的使用權售與買受人，其后買受人在上述地點搭建棚屋、建私人花園等，損害了其他業(yè)主的權益；二是物業(yè)管理公司或業(yè)主將外墻、樓頂或小區(qū)的綠地租予他人張貼廣告、懸掛招牌或出租車位謀利等；三是一些購買了商品房的業(yè)主為了裝修、改造自家房間或利用居室經(jīng)商，隨意改造或者拆除窗戶、陽臺和外墻，拆毀承重隔墻或者梁柱，切割樓板，給建筑物造成嚴重安全隱患。
　　市城管執(zhí)法局副局長黎漢釗介紹，按照我國民法的規(guī)定，開發(fā)商要將商品房底層的土地、住宅部分和底層商業(yè)用房接合的露天陽臺、屋頂陽臺銷售，將其使用權進行處分，前提是可獨立擁有商品房上述部分的所有權或底層土地的使用權；但實際上，上述部分是商品房的建筑物一部分，不能獨立分割，當開發(fā)商向買受人銷售商品房時，其上述部分的所有者權利已同時轉(zhuǎn)讓給全體買受人，包括小區(qū)的土地使用權、商品房的建筑費用等已分攤給新的所有權人，他們對上述部分是采用共同所有的形式來行使所有者權利。也就是說，開發(fā)商在銷售商品房時，上述部分不能單獨分割出售，銷售后上述部分已由新業(yè)主共同共有，向開發(fā)商購買了上述部分的業(yè)主都沒有辦法取得房產(chǎn)證或土地使用證，他們在上述部分搭建的棚屋或其他設施，甚至將公共用地建出租車位謀利的行為是不正當和不合理的。惟一例外的是開發(fā)商已承擔了土地使用權和建設費用攤分，并可單獨領取房產(chǎn)證的部分，如地下車庫等，開發(fā)商可以銷售，業(yè)主購買后可依法進行處理。
　　黎漢釗介紹，由于整棟商品房的外墻、樓頂?shù)乃�有權歸該棟商品房的業(yè)主共同共有，每一業(yè)主只有其房產(chǎn)證上注明的套內(nèi)面積的所有權，未經(jīng)全體業(yè)主同意在外墻和樓頂張掛廣告、招牌的行為實際上侵犯了全體業(yè)主的所有權。隔墻、橫梁、立柱和樓板等屬于相鄰業(yè)主共有，外墻和屋頂樓板屬于內(nèi)側(cè)方業(yè)主和其他業(yè)主共有，未經(jīng)其他共有人同意，擅自對房屋結(jié)構進行改造或拆除的行為已損害了其他共有人的權益。此外，國家建設部制定的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》也禁止未經(jīng)批準對住宅結(jié)構進行改造或拆除的行為。