26日，一位杭州的房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《上海證券報(bào)》記者傳遞了一份房產(chǎn)開發(fā)成本清單(表一)。從這份清單上看出，該開發(fā)商憑借該項(xiàng)目共賺取了5.8億元的毛利潤(rùn)，相對(duì)其6億的成本來說，回報(bào)率近100%。

　　據(jù)了解，這位業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)從事于南都房產(chǎn)，后來離職獨(dú)自創(chuàng)業(yè)，并以咨詢公司的名義繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。但是該人士拒絕透露這個(gè)成本清單屬于杭州哪個(gè)房產(chǎn)樓盤。

　　從這份成本清單可以看出，開發(fā)商的拿地成本只有區(qū)區(qū)165萬/畝。專家表示，按照這樣的拿地成本推算，該開發(fā)商是在2001年左右拿到{TodayHot}的土地，折合成地面價(jià)格是每平方米2475元。

　　而當(dāng)該樓盤于兩三年后建成時(shí)，樓價(jià)已經(jīng)飛漲至7000元至8000元。在其銷售一欄里可看到，其多層公寓銷售價(jià)格為7800元/平方米以上，高層公寓則賣到了8000元/平方米以上，加上商鋪與車位的銷售，回報(bào)率驚人。

　　與此同時(shí)，《上海證券報(bào)》記者還從有關(guān)渠道獲得了兩家開發(fā)商對(duì)各自項(xiàng)目的預(yù)算規(guī)劃。這兩家開發(fā)商，一家是上海的ZH房產(chǎn)(表二)，一家是杭州的ZT房產(chǎn)。從這兩家開發(fā)商的項(xiàng)目預(yù)算中，可以看出房產(chǎn)成本與利潤(rùn)之間的懸殊差距。

　　上海的ZH開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目，位于上海市閘北區(qū)某街道，項(xiàng)目總面積103畝，項(xiàng)目總建筑面積20.6萬平方米(商鋪及配套3.05萬平方{HotTag}米)，一期47畝、建筑面積10.25萬平方米，目前已劃分為面積大體相等的A、B兩塊，將分步拆遷并開發(fā)。

　　在ZH的“如意算盤”中，A區(qū)的動(dòng)遷成本、建安成本、配套費(fèi)用加一起，總成本是4.284億，折合每平方米的成本是8400元，而該開發(fā)商的預(yù)計(jì)賣價(jià)則是住宅1.5萬元/平方米、商鋪3萬元/平方米。從成本到售價(jià)翻了一倍，該開發(fā)商的理由是，周邊的樓盤售價(jià)，綠洲雅賓利一期：2006年4月開盤，均價(jià)18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年開盤，均價(jià)16000元/㎡。

　　如果項(xiàng)目建成并成功銷售，該開發(fā)商的毛利將達(dá)4.416億元，項(xiàng)目的毛利回報(bào)率超過100%。

　　杭州ZT房產(chǎn)的項(xiàng)目雖是拆遷安置用房，但該項(xiàng)目成功開發(fā)的話，開發(fā)商將得到14.6億的收入，相對(duì)于其11億元的成本，毛利回報(bào)達(dá)30%以上。

　　表1：杭州某樓盤成本清單

　　項(xiàng)目名稱 計(jì)算式 金額(萬元) 

　　一 土地面積(出讓面積) 141.19畝(94133平方米) 

　　二 可建房面積(主要部分) 

　　   多層公寓 94560平方米 占62.78% 

　　   小高層公寓 40000平方米 占26.56% 

　　   沿街商鋪 4000平方米 占2.66% 

　　   半地下汽車庫(kù) 17280平方米 

　　   小計(jì) 167890平方米 

　　三 容積率 1.6 

　　四 銷售額 

　　   多層公寓 7800*94560 73756.8 

　　   小高層公寓 8000*40000 32000 

　　   沿街商鋪 12000*4000 4800 

　　   汽車庫(kù) 8100 

　　   小計(jì) 118656.8 

　　五 項(xiàng)目成本 (萬元) 

　　   1、地價(jià) 投標(biāo)價(jià)165萬/畝 24136 

　　   2、配套費(fèi) 3793 

　　   3、建安工程造價(jià) 17198 

　　   4、建設(shè)與準(zhǔn)備費(fèi) 1962 

　　   5、財(cái)務(wù)費(fèi)用 2688 

　　   6、銷售廣告費(fèi) 118656.8*2.5% 2966.42 

　　   7、營(yíng)業(yè)稅 118656.8*5.85% 6941.42 

　　   8、不可預(yù)見費(fèi) 54831*1% 548.31 

　　   項(xiàng)目成本合計(jì) 60232.84 

　　六 利潤(rùn) 118656.8-60232.84 58423.96 

　　七 所得稅 58423.96*33% -19279.9 

　　八 凈利潤(rùn) 58423.96-19279.9 39144.05 

　　表2：上海ZH房產(chǎn)成本清單

　　一期A塊利潤(rùn)測(cè)算：

　　一期A塊建筑面積5.1萬元/㎡：商鋪7000㎡，住宅：44000㎡

　　(1)成本:動(dòng)遷成本：2.5億元，樓面價(jià)4900元/㎡；

　　建安成本 2000元/㎡

　　配套費(fèi)用 1500元/㎡(組成：規(guī)費(fèi)：300元/㎡、設(shè)計(jì)、環(huán)境費(fèi)：100元/㎡、管理費(fèi)用：200元/㎡、廣告費(fèi)用100元/㎡、資金成本600元/㎡、小區(qū)配套100元/㎡、不可預(yù)見費(fèi)用 100元/㎡)

　　成本=(4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡)×5.1萬元/㎡=4.284億元

　　(2)銷售收入：商鋪售價(jià)3萬元/㎡；住宅售價(jià)1.5萬元/㎡.

　　銷售收入=7000㎡×3萬元/㎡+44000㎡×1.5萬元/㎡=8.7億元

　　(3)毛利：8.7億元 - 4.284億元 = 4.416億元 
　打開“商業(yè)秘密” 還消費(fèi)者知情權(quán)

　　房地產(chǎn)清單，這組本該透明、公開的數(shù)據(jù)卻是記者通過復(fù)雜的途徑輾轉(zhuǎn)得到的。

　　國(guó)務(wù)院辦公廳2005年6月轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》第八條曾明確：完善市場(chǎng)信息披露制度，要求各有關(guān)部門加強(qiáng)信息溝通與整合。而時(shí)至今日，除了鹽城、福州等部分二線城市開始了信息公開試點(diǎn)外，北京、上海、杭州等城市無一效仿。

　　在該不該公開成本的對(duì)峙中，一線城市開發(fā)商的利潤(rùn)居高不下，這和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的初衷開了一個(gè)不小的玩笑。

　　在本報(bào)得到了上海、杭州兩地的房地產(chǎn)成本清單的同時(shí)，廣東省建設(shè)廳近日以“容易造成對(duì)(房地產(chǎn))企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和對(duì)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的影響”為由，否決了該省朱列玉等8位人大代表提出的公布房?jī)r(jià)成本的要求。

　　房地產(chǎn)業(yè)界表示，目前各樓盤的各項(xiàng)銷售指標(biāo)通過網(wǎng)絡(luò)很容易查到，如果再公布成本，房地產(chǎn)商將沒有任何秘密可言，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)不公平。

　　在房?jī)r(jià)中，一般包括地價(jià)、建筑安裝成本、配套設(shè)施費(fèi)用、貸款利息、稅收以及開發(fā)商中間利潤(rùn)。從政務(wù)信息公開的角度講，政府公布其中由自己控制的那一部分，無可厚非。

　　房地產(chǎn)業(yè)界人士還表示：“即使公布了房?jī)r(jià)成本清單，對(duì)降低房?jī)r(jià)也不會(huì)起到多大作用。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，房?jī)r(jià)自然下降。而供不應(yīng)求時(shí)，即使是把所有的成本清單都公布了，房?jī)r(jià)高低仍不受影響�！�

　　專家指出，房地產(chǎn)的價(jià)格主要是由市場(chǎng)供需關(guān)系決定的。房?jī)r(jià)成本是否公開，表面看并不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。但是，這種公開是根治高房?jī)r(jià)的一個(gè)突破口，政府公布房?jī)r(jià)中的社會(huì)成本，尤其是土地成本，可以為社會(huì)和媒體對(duì)開發(fā)商的價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)督創(chuàng)造有利條件，最終有助于一個(gè)有效的商品房?jī)r(jià)格監(jiān)督機(jī)制的形成。專家認(rèn)為，公布房?jī)r(jià)成本的關(guān)鍵是如何使之法律化、制度化、科學(xué)化，肯定會(huì)逐步改變住房?jī)r(jià)格機(jī)制扭曲的現(xiàn)狀。 

　　由此可見，公布房?jī)r(jià)成本清單，還購(gòu)房者知情權(quán)，是非常有意義的。這樣消費(fèi)者就能根據(jù)真實(shí)、全面的信息作出理性判斷，形成的房?jī)r(jià)也會(huì)更趨理性。

    易憲容：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要信息公開透明 

    市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本原則就是信息的公開化、透明化，這樣才能把相關(guān)信息體現(xiàn)到商品的價(jià)格上。如果一個(gè)市場(chǎng)的信息既不公開也不透明，或是公開而不透明，將會(huì)導(dǎo)致商品定價(jià)系統(tǒng)殘缺，交易將在不平等的情況下達(dá)成。而市場(chǎng)交易的不平等，或是會(huì)導(dǎo)致交易市場(chǎng)的萎縮，或是市場(chǎng)中的一部分人利用信息優(yōu)勢(shì)對(duì)另一部分人進(jìn)行掠奪。