需求增長減速趨勢明顯。

    首先，全國銷售面積平均增長率持續(xù)下降，已降至1999年以來的最低點，說明高房價開始對住房需求增長產生抑制作用。目前，{TodayHot}在需求減速的情況下房價繼續(xù)大幅上漲主要是房地產商操縱供求關系的結果。

    其次，銷售額增幅也在放慢。2006年1～9月全國商品房銷售額為12415.3億元，比上年同期回落15.8個百分點，比上年全年增幅低8.9個百分點，即商品房銷售額的增長在逐年放慢。其中住宅銷售回落幅度更大，為17.1個百分點。

    值得關注的是北京、上海、浙江等地區(qū)銷售額(或銷售面積)增幅的明顯下降，說明高房價正在對需求產生抑制作用。

    同時，供給卻在逐步釋放，將形成供大于求壓力。

    供給增長速度快于需求增長速度，房價應是穩(wěn)中趨降的，{HotTag}但受房地產商對供應量的操縱，短期供給小于需求增長，因而造成房價的不合理上漲。但累積的供給能量遲早會釋放，中期看住宅供給將明顯大于需求，價格將回落，不僅增幅回落，不少城市絕對房價也會下降。

    雖然前幾年最終住宅供給增長慢于住宅需求增長，但中前端供給增長持續(xù)地快于需求增長速度，預示經過一段后將出現(xiàn)住宅市場供大于求局面。中前端供給增長主要是指住宅投資增長和施工面積增長。

    2001～2006年間住宅投資年均增長26.0%(預計2006年增長28%)，住宅施工面積年均增長20.5%(預計2006年增長19%)，而住宅銷售面積年均增長18.8%(2006年預計增長12%)，5年來投資和施工面積增幅比銷售面積增幅分別快7.2個和1.7個百分點。

    而由于實際有效需求增幅比供給增幅更低，泡沫化需求使短期供求相對平衡，甚至出現(xiàn)供不應求，但中長期看泡沫化需求將逐步被擠壓，這使住宅投資過剩更為明顯。需求增長應包括城市化對住宅的需求、原有城市居民改善住房條件的需求，這部分需求增長應不超過15%，從供給能力看，自1998年開始到2006年止，我國住宅投資連續(xù)9年保持20%以上的高增長，年遞增率為27.7%。即供給增速比需求增速高10個百分點以上，過幾年住宅過剩是必然要出現(xiàn)的。

    預計未來一段時間住宅需求增幅將會繼續(xù)下降，主要是當前全國多數地區(qū)房價已經偏高，過高的房價將對需求增長產生越來越明顯的抑制作用，而供給增長仍然沒有放慢的跡象。

    以上因素共同作用的結果是：幾年以后，住宅市場將出現(xiàn)明顯的供大于求的形勢，從而導致住宅投資和消費出現(xiàn)較明顯的調整。早則在2008年開始，遲則到2009年，中國房地產將進入較為低迷的狀態(tài)。