有關(guān)上海房價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字和走勢(shì)判斷，已經(jīng)日益成為滬上地產(chǎn)界熱衷的一項(xiàng)技術(shù)含量極高的專業(yè)游戲。其統(tǒng)計(jì)方式的花樣百出，結(jié)論的離奇蒼白，早已失去了對(duì)投資者本該有的指導(dǎo)意義。這種行業(yè)性尷尬的出現(xiàn)，固然部分與各方統(tǒng)計(jì)者的復(fù)雜動(dòng)機(jī)有關(guān)，但顯而易見的是，這也和當(dāng)前上海樓市之復(fù)雜難解局勢(shì)有更深層次的關(guān)系。
　　國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局11月1日聯(lián)合發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，{TodayHot}9月份，全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%，漲幅比上月低0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，漲幅較大的主要城市包括：廈門11.4%，深圳10.6%，北京10.3%；降幅最大的城市：上海2.3%。
　　第三季度，全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.7%。其中，漲幅較高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，廈門10%；降幅最大的城市：上海2.3%。
　　二手房貸款門檻節(jié)節(jié)低
　　日前，滬上各家商業(yè)銀行開始將主要精力投放到二手房貸業(yè)務(wù)上，二手房貸的門檻逐步放寬，相應(yīng)的鼓勵(lì)性政策層出不窮。漢宇地產(chǎn)按揭部張偉剛透露，在一手房市場緊縮的壓力下，銀行正在大力擴(kuò)展二手房貸業(yè)務(wù)，目前銀行對(duì)于二手房的審批都相對(duì)比較寬松。
　　在滬上多數(shù)銀行將90平方米以下的優(yōu)惠政策推廣至二手房，即貸款最高八成、利率下浮15%后，據(jù)了解，目前滬上包括興業(yè)銀行在內(nèi)的部分銀行，二手房貸款期限與房齡之和已從不超過30年提高到不超過35年。多家滬上銀行反映，房齡在5年以內(nèi)的二手房貸款期限最長可達(dá)30年。此外，貸款期限加上借款人年齡從不超過65年提高到70年�！敖恿�貸”、“存抵貸”、“隨借隨還”、{HotTag}“組合還款法”等房貸新品均成為銀行爭取二手房貸的利器。
　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，由于土地的稀缺性，在上海、北京和廣州等住房存量較大的城市，二手房交易將越來越熱。銀行內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，上海的二手房貸款所占二手房總交易額的比重超過50%。
　　與此同時(shí)，上海各家中資商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)均出現(xiàn)了貸款質(zhì)量下滑、違約增加以及不良率升高等問題。之前上海中資商業(yè)銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是以一手房為主，所以近期房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的不斷深入給一手房市場帶來的壓力也傳遞到了銀行房貸上。
　　有房貸業(yè)務(wù)專家認(rèn)為，隨著住房市場的發(fā)展，一手房、二手房的市場價(jià)值都是一樣的，抵押物風(fēng)險(xiǎn)也逐步趨同。宏觀調(diào)控的不斷深入導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚，成交一直未有明顯增長，自9月以來，公寓周成交面積環(huán)比漲幅最高僅為13.8%，其余時(shí)間的成交面積漲幅一直低于10%，上周還出現(xiàn)了10.3%的降幅。在這種市場條件下，銀行想主要依靠一手房來扭轉(zhuǎn)目前房貸頹勢(shì)的難度非常大。此外，房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，隨著大量新房和次新房流入二級(jí)房產(chǎn)市場，二手房市場成為一手房市場的有益補(bǔ)充，二手房的市場價(jià)值也得到提升。同時(shí)二手房的市場需求主要是自用性需求，這也使得以二手房為標(biāo)的的房貸質(zhì)量相應(yīng)較高。
　　富陽(中國)控股分析師表示，在市場發(fā)展到一定階段之后，二手房市場會(huì)愈加成熟并慢慢成為市場的支柱之一。因此銀行必須謀求開拓二手房貸款市場。“目前看來，銀行對(duì)于這一塊市場的開拓還是非常謹(jǐn)慎的，基本上都是將一手房的金融產(chǎn)品向二手房進(jìn)行移植，而沒有開發(fā)出適合二手房特點(diǎn)的專門金融產(chǎn)品�！�
  　限外政策引發(fā)中介寒流
　　1日，《國際金融報(bào)》記者獲悉，泛城(中國)旗下專營中高檔二手住宅的房地產(chǎn)中介部門泛城租售網(wǎng)作出整體經(jīng)營戰(zhàn)略性調(diào)整，放棄浦東市場，將經(jīng)營重心轉(zhuǎn)移至浦西的靜安、徐匯、盧灣等中心區(qū)域。與此同時(shí)，滬上各大主要中介公司均對(duì)記者表示，限外政策對(duì)于上海高檔住宅二手房市場影響深遠(yuǎn)。
　　泛城此次表態(tài)：“隨著限外政策的出臺(tái)，對(duì)上海的中高檔二手房地產(chǎn)市場有了不小的打擊，特別是一些外籍人士的聚集區(qū)，如浦東陸家嘴的豪宅市場、虹橋古北區(qū)域等更是影響頗深”、“泛城租售網(wǎng)所服務(wù)的目標(biāo)客戶也以港澳臺(tái)及外籍人士居多，限外政策對(duì)這些目標(biāo)客戶也存在著一定的影響�！睋�(jù)了解，泛城租售網(wǎng)在上海共有12家門店，此次做出“調(diào)整”的位于浦東的門店共有4家。
　　9月份以來上海各大高檔住宅區(qū)的二手房市場均出現(xiàn)較大幅度的下調(diào)。漢宇物業(yè)總經(jīng)理施宏睿告訴記者：其中對(duì)陸家嘴和徐家匯的影響最大，成交量下降超過30%，同時(shí)古北、源深等區(qū)域也出現(xiàn)了較大幅度的下跌。由于買家普遍看跌，其期望值與掛牌價(jià)差距越來越大，成交不斷萎縮。
　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，相對(duì)于其他內(nèi)環(huán)區(qū)域，浦東內(nèi)環(huán)區(qū)域住宅買賣市場受10月限外政策影響，受創(chuàng)較為嚴(yán)重。陸家嘴、聯(lián)洋以及世紀(jì)公園板塊中高檔住宅成交價(jià)格雖然沒有明顯波動(dòng)，但買賣交易量表現(xiàn)平淡，區(qū)域內(nèi)主要以租賃交易為主。美聯(lián)物業(yè)浦東東昌路分行客戶經(jīng)理戴志祥表示，8月中下旬以來，浦東內(nèi)環(huán)陸家嘴板塊交易確實(shí)比較淡，被奉為陸家嘴豪宅代表的世貿(mào)濱江同樣不可幸免地陷入了買賣雙方的交易拉鋸戰(zhàn)。美聯(lián)物業(yè)張楊分行經(jīng)理張悅同樣表示，源深板塊如不是房源性價(jià)比比較合適，現(xiàn)時(shí)的購房者仍舊選擇觀望。
　　中原物業(yè)總經(jīng)理譚百強(qiáng)同樣表示，上個(gè)月整體成交下降10%，浦西浦東境外人士聚集的板塊均出現(xiàn)交易平淡的情況。
　　“這一下挫現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)到今年年底，明年可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)。”施宏睿對(duì)于限外政策的影響并不樂觀。
　　盡管如此，漢宇、中原不約而同地將目光瞄準(zhǔn)了浦東以自住為主的板塊。施宏睿表示，漢宇有計(jì)劃在浦東金橋地區(qū)拓展新的門店，譚百強(qiáng)亦透露，中原將進(jìn)駐昌里、三林等自住板塊。美聯(lián)物業(yè)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，浦東區(qū)域住宅買賣交易活躍區(qū)域外擴(kuò)，主要集中于三林、上南以及金橋等外沿地區(qū)的中低價(jià)位房源，成交單價(jià)集中在8000-9500元/平米左右。