歲末年初，一則來自北京市交通部門的地鐵規(guī)劃消息令亞運(yùn)村北８公里的立水橋樓市再傳利好消息——起點(diǎn)位于東直門的地鐵１５號(hào)線有望在“十一五”期間先行開工建設(shè)，它向北到三環(huán)后再向東北方向延伸，{TodayHot}并在望京地區(qū)分叉西向最終到達(dá)城鐵１３號(hào)線立水橋站。立水橋因此將成為地鐵５號(hào)線、城鐵１３號(hào)線和地鐵１５號(hào)線三條軌道線路的交匯點(diǎn)，交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，這為該區(qū)域內(nèi)的住宅、商業(yè)項(xiàng)目帶來了更大的升值空間。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，軌道地產(chǎn)與商業(yè)的發(fā)展將開拓北京經(jīng)濟(jì)一種新的路徑。

    記者近日來到京城首家雙地鐵上蓋商業(yè)——１３萬平米的國(guó)瑞崇外購(gòu)物中心調(diào)查，研究發(fā)現(xiàn)：盡管地鐵５號(hào)線還未通車，但其與地鐵２號(hào)線的連通，必將圈定大量的人流，重新定義崇文門外商圈的核心特征；處于５號(hào)線與２號(hào)線交匯處的崇外購(gòu)物中心將以地鐵口四周的漏斗效應(yīng)和擴(kuò)大了的消費(fèi)半徑，聯(lián)合周邊新世界商場(chǎng)、搜秀城等各類商業(yè)的成熟資源，引發(fā)崇外商圈的升級(jí)，形成北京獨(dú)一無二的城市中心級(jí)地鐵商圈，其商業(yè)能力將輻射到整個(gè)東南板塊。{HotTag}

    地鐵與消費(fèi)共同提升了其周邊的物業(yè)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。據(jù)了解，全球第三大超市集團(tuán)“ＴＥＳＣＯ”及香港最大院線“百老匯”的率先簽約入駐，掀起了國(guó)瑞崇外購(gòu)物中心的投資熱潮。軌道交通的便利性和高效性也會(huì)為國(guó)瑞崇外購(gòu)物中心自身的Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ業(yè)態(tài)帶來所必須具備的龐大人氣。

    軌道商業(yè)潮流促成發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟

    中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、建設(shè)規(guī)劃專家柯煥章在接受本報(bào)記者采訪時(shí)介紹，一系列數(shù)據(jù)表明，軌道商業(yè)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿ψ畲�、�?shí)用程度最高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的城市高效商業(yè)形式�？v觀國(guó)際大都市，據(jù)統(tǒng)計(jì)，紐約地鐵營(yíng)運(yùn)線路總長(zhǎng)居世界首位，日客運(yùn)量達(dá)到２０００萬人次，地鐵商鋪２００４年?duì)I業(yè)總收入超過１１５億美元；而倫敦等城市地鐵上蓋商業(yè)，其價(jià)格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè)３０％以上。

    東京、香港、廣州、上海四地皆有運(yùn)作成熟的地鐵商業(yè)模式。東京地鐵僅便利店２００４年銷售額３６２億日元，整個(gè)地鐵商鋪２００４年銷售總額約９８０億日元；香港地鐵總長(zhǎng)雖然只有４３．２公里，但日客運(yùn)量高達(dá)２２０萬人次，最高時(shí)達(dá)到２８０萬人次，地鐵商鋪２００４年帶來的經(jīng)濟(jì)收入超過９６億港幣。而廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率為１００％。這些都是令開發(fā)商、投資者激動(dòng)的數(shù)字。

    軌道商業(yè)在帶來滾滾財(cái)富的同時(shí)，因其發(fā)展迅速，逐步形成了特色鮮明的軌道商業(yè)圈。像北京地鐵１號(hào)線與２號(hào)線交匯處建國(guó)門、復(fù)興門都形成了商圈效應(yīng)，２號(hào)線與１３號(hào)線換乘站西直門、東直門也在線路開通后呈現(xiàn)快速發(fā)展局面。還有東京的銀座、香港的中環(huán)等，皆因軌道交通帶來的巨大人流創(chuàng)造了商業(yè)神話。

    柯煥章表示，對(duì)于北京而言，軌道商業(yè)的發(fā)展同樣潛力無限。國(guó)際研究發(fā)現(xiàn)，軌道商業(yè)對(duì)周邊區(qū)域的地價(jià)以及商業(yè)提升比率，根據(jù)原有區(qū)域條件不同可達(dá)到５％－１０％。例如，北京城鐵１３號(hào)線于１９９９年底開工，開工當(dāng)年和第二年，１３號(hào)線沿線物業(yè)平均升值１０％以上。２００２年下旬１３號(hào)線正式開通后，沿線居住物業(yè)以及商業(yè)租售均再次迎來較大幅度升值，平均漲幅２２％。而位于立水橋三軌交匯核心位置的東亞·奧北商街其商業(yè)價(jià)值的貴重更屬罕見，物業(yè)盈利能力可想而知。

    軌道商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為了城市發(fā)展的潮流和趨勢(shì)，乃至形成了政府和企業(yè)、商業(yè)企業(yè)和開發(fā)企業(yè)共同實(shí)現(xiàn)軌道商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略聯(lián)盟。隨著北京２００８年奧運(yùn)會(huì)的臨近，亞奧區(qū)域北端三軌交匯處的立水橋，由于交通等基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及全世界的注意力經(jīng)濟(jì)，必將成為軌道商業(yè)發(fā)展之中的一股強(qiáng)勢(shì)力量。

    區(qū)域商業(yè)中心從公交樞紐向軌道樞紐轉(zhuǎn)移

    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)鐘鐵濱在接受本報(bào)記者采訪時(shí)總結(jié)了軌道商業(yè)的幾大特點(diǎn)：

    一是噴泉和漏斗效應(yīng)形成人流、物流的集散地——人們像泉水一樣不斷從地鐵站出來，進(jìn)入地鐵站或者軌道交通站時(shí)又像水向地漏里流一樣，形成了軌道商業(yè)呈點(diǎn)狀、線性分布，每一個(gè)站點(diǎn)都會(huì)集聚人氣、商氣，衍生出一些商業(yè)。

    部分傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的中心功能已經(jīng)被軌道商業(yè)分流了，形成區(qū)域商業(yè)中心從公交樞紐向軌道樞紐轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。例如，在地鐵２號(hào)線和５號(hào)線的崇文門交匯處形成以國(guó)瑞崇外購(gòu)物中心為核心的城市中心級(jí)商圈，在地鐵５號(hào)線、地鐵１５號(hào)線和城鐵１３號(hào)線的立水橋交匯處形成以東亞·奧北商街為核心的奧北新商業(yè)中心，在未來都是可以期待的。

    軌道商業(yè)能夠帶動(dòng)周邊形成若干商業(yè)建筑和商業(yè)集群。上�！笆�一五”商業(yè)規(guī)劃中，將建成至少１０個(gè)以軌道交通為支撐的區(qū)域商業(yè)中心，軌道交通樞紐商業(yè)的發(fā)展被列為重中之重，軌道交通周邊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將超過５００萬平方米，僅浦東地鐵東方站周邊就會(huì)規(guī)劃形成近８０萬平方米商業(yè)建筑集群。

    二是人氣與商氣互動(dòng)。如國(guó)瑞崇外購(gòu)物中心在Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ業(yè)態(tài)規(guī)劃上，特別設(shè)計(jì)了以“美味人生”為主題的地下一層和以“時(shí)尚驛站”為主題的地下二層，分別安排了影院、精品餐飲區(qū)和大眾品牌區(qū)，與地鐵站巨大人流直接連通，而“循循善誘”地在購(gòu)物中心的一、二、三層分別布置了國(guó)際時(shí)裝品牌、高品位時(shí)尚品牌和休閑、美體、化妝品牌。

    三是立體化。無論是在地上的地鐵線還是地下的地鐵線，在同層就會(huì)形成商業(yè)。如位于立水橋三軌交匯首站的東亞·奧北商街通過緩坡布道、扶梯、連廊等建筑交通元素的布局應(yīng)用，將人在一、二層之間傳統(tǒng)的垂直動(dòng)線轉(zhuǎn)換為自然起伏的曲線，達(dá)到兩個(gè)首層的效果，并形成綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)。

    四是穩(wěn)定性。軌道商業(yè)依附的軌道交通是政府投巨資建設(shè)的，是百年大計(jì)，不會(huì)輕易廢掉，這樣就有了人流的穩(wěn)定性，而人流是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。

    五是大眾化、時(shí)尚化。這是軌道交通所帶來的人流特點(diǎn)決定的，它不是高檔的，買高檔奢侈品不會(huì)擠到地鐵站來。如國(guó)瑞崇外購(gòu)物中心地下二層的大眾品牌區(qū)，安排了咖啡店、品牌組合店、時(shí)裝、書店、藥店、洗衣店、眼鏡店、家居用品等業(yè)態(tài)就是出于這種考慮。過去人們是為消費(fèi)而出行，現(xiàn)在變成因出行而購(gòu)物，在軌道商業(yè)中人們的消費(fèi)習(xí)慣也發(fā)生了變化。

    鐘鐵濱指出，正是由于軌道商業(yè)的以上特點(diǎn)拉動(dòng)了周邊房地產(chǎn)升值�！熬湍昧⑺畼騺碚f，即將通車的地鐵５號(hào)線、已經(jīng)通車的１３號(hào)線及規(guī)劃中的地鐵１５號(hào)線在此交匯，使它成為京北唯一的軌道交通樞紐，再加上有像安立路這樣的貫穿朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)、崇文區(qū)城市腹地的三條公路干道，奠定了其作為城市副中心的基礎(chǔ)。受益于軌道交通的發(fā)展，立水橋區(qū)域正逐漸由綠色生態(tài)宜居區(qū)向集居住、商業(yè)等為一體的'奧北新商業(yè)中心'轉(zhuǎn)變�！�

    香港太平洋國(guó)際集團(tuán)投資顧問公司首席執(zhí)行官賈臥龍對(duì)記者表示，立水橋區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目從軌道交通中獲益良多，軌道商業(yè)的發(fā)展更是形勢(shì)喜人。如１０萬平方米的明天商業(yè)中心，自２００６年６月入市以來，目前客戶簽約面積比例達(dá)到８４％；３０多萬平方米的龍德廣場(chǎng)吸引了家樂福、百安居等世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)簽約入住；位于兩者之間的東亞·奧北商街列踞立水橋三軌交匯的核心，距離換乘大站僅５０米，其最�。保捌矫鬃畲蟛怀�過１３０平米的中小戶型商鋪，具有低總價(jià)、運(yùn)轉(zhuǎn)靈活的優(yōu)勢(shì)，相對(duì)于北京商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值去年每平米漲６５００元、明天第一城商業(yè)價(jià)值每平米漲８０００元到１００００元，東亞·奧北商街的投資潛力更是非常巨大。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來的巨大機(jī)遇以及區(qū)域交通、基礎(chǔ)配套的完善，北京的軌道地產(chǎn)與商業(yè)將創(chuàng)造出新的財(cái)富大道。