10月27日，在北京市某未封頂樓盤的售樓處，記者發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)不能像以前那樣隨便出入。該樓盤的開發(fā)商作出新規(guī)定，需要憑首付款發(fā)票才能入內(nèi)。
　　本報26日刊發(fā)《未封頂樓盤不能辦個人住房商業(yè)貸款》的報道，在房地產(chǎn)界和金融界產(chǎn)生了巨大的波動，消費者紛紛向房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行咨詢，甚至抗議。
　　北京市銀監(jiān)局為什么會突然重申人民銀行121號文件？為什么限制的是9家股份制商業(yè)銀行而不是所有的銀行？{TodayHot}
　　到目前為止，北京市銀監(jiān)局還沒有公開對此事作出任何說明，許多銀行工作人員也在進行猜測。
　　據(jù)了解，今年8月，北京市銀監(jiān)局曾對在京商業(yè)銀行進行過一次個貸業(yè)務(wù)檢查，并稱發(fā)現(xiàn)了很多不規(guī)范的做法，于是就有了9月27日“房地產(chǎn)貸款風險情況通報會”。知情人士透露，在會上，北京市銀監(jiān)局某處處長曾這樣解釋叫停9家股份制商業(yè)銀行辦個人住房商業(yè)貸款的原因：因為這9家銀行抗風險能力弱。
　　這似乎是一個冠冕堂皇的理由。在我國，股份制商業(yè)銀行共有12家，其中浙商銀行、恒豐銀行不在北京且實力弱小，交通銀行則被業(yè)內(nèi)稱為第五家國有商業(yè)銀行。從業(yè)務(wù)量上看，國有四大銀行的存款和貸款占整個市場份額的50%左右，再加上交通銀行，這個數(shù)字達到66%。從這點上看，9家股份制商業(yè)銀行的抗風險能力確實沒有國有四大銀行和交通銀行強。
　　但北京市銀監(jiān)局并沒有表示該項政策會對9家股份制商業(yè)銀行之外的其他銀行網(wǎng)開一面。畢竟，121號文件針對的是所有商業(yè)銀行。
　　事實上，早在2003年，人民銀行就發(fā)布了121號文件，明確規(guī)定，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫�人發(fā)放個人住房貸款。然而，3年后的今天，北京市金融機構(gòu)才開始實施這一規(guī)定。
　　沒有人解釋，央行的這項重要規(guī)定，為什么3年前發(fā)出，今日才開始執(zhí)行。
　　央行報告：很多市場風險和問題都源自預(yù)售制度
　　2005年8月15日，人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》稱，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”中也有30%的資金來自銀行貸款。以此計算，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。
　　該報告建議取消商品房預(yù)售制度，理由是“很多市場風險和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度”。
　　此外，有數(shù)據(jù)顯示，2004年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中僅有16%左右是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，80%以上資金來自國內(nèi)銀行貸款。從資產(chǎn)負債率來看，1997年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直高達75%，北京房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)負債率甚至高達80%以上。
　　就在央行報告發(fā)布9天后，建設(shè)部新聞發(fā)言人就明確表態(tài)：商品房預(yù)售制度暫不取消。該新聞發(fā)言人稱，商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項制度。從10多年的實踐看，這一制度與我國國情是適應(yīng)的，目前還不能取消。
　　不僅如此，該新聞發(fā)言人認為央行發(fā)布此觀點并不是很謹慎，取消預(yù)售制度會造成房地產(chǎn)市場的波動，這與國務(wù)院的方針不符。他覺得，央行出臺此意見事先應(yīng)與建設(shè)部商討一下。
　　也許是因為需要事先同建設(shè)部商討，人民銀行至今還未公布《2005中國房地產(chǎn)金融報告》。
　　但在今年3月，在十屆全國人大四次會議上，全國人大代表、中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥等33位代表聯(lián)名向大會提交議案，建議修改《城市房地產(chǎn)管理法》，取消商品房預(yù)售制度。
　　“從政策背后的理念、追求的目標和實際作用來看，央行和建設(shè)部的規(guī)定存在不相容的地方�！敝袊�人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海說，我們的宏觀調(diào)控在制度上有缺陷。
  　建設(shè)部：商品房預(yù)售與封頂與否無關(guān)
　　在121號文件正式執(zhí)行之前，商品房預(yù)售證與銀行按揭直接掛鉤。也就是說，商品房只有拿到了預(yù)售證，商業(yè)銀行才可以為買房者提供貸款。121號文件讓二者脫鉤。
　　“既然建設(shè)部門允許這個項目進行預(yù)售，為什么又不讓做期房的房貸業(yè)務(wù)了呢？”樓市分析專家李小寧說，現(xiàn)在開發(fā)商處于兩難境地。一方面未封頂樓盤的開發(fā)商手里握有預(yù)售證，另一方面絕大多數(shù)購房者都需要貸款才能購房，而銀行恰恰停止了對未封頂樓盤的個人貸款發(fā)放。
　　那么，什么樣的樓盤才能夠取得預(yù)售資格？未封頂樓盤預(yù)售是否符合規(guī)定？
　　記者找到了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，這項1994年制定并先后于2001、2004年修訂的部門規(guī)章，是這樣對商品房預(yù)售資格進行規(guī)定的：
　　(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
　　(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
　　(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
　　從這三條來看，并未涉及樓盤封頂與否。也就是說，樓盤不封頂，并不意味著不能銷售。
　　其實，對于商品房預(yù)售條件，全國各地的規(guī)定并不完全相同。深圳市于2005年7月作出規(guī)定，多層(7層以下)商品房項目必須完成結(jié)構(gòu)工程并封頂才能預(yù)售，高層(7層以上)商品房想要預(yù)售則必須完成2／3結(jié)構(gòu)工程。但在北京市建委規(guī)定的辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)提交的10份材料中，缺少對于封頂問題的規(guī)定。
　　記者在北京了解到，如今許多拿到預(yù)售許可證但房屋尚未封頂?shù)臉潜P，都暫停與買房者簽訂合同，只要求購房者交一定數(shù)額的定金，“大概要一兩個月后才簽訂合同�！�
    專家：預(yù)售制度是房地產(chǎn)業(yè)的萬惡之源
　　“商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)業(yè)的萬惡之源。”中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海這樣評價商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制度制定于1994年，當時國家對于發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)還沒有經(jīng)驗，各地的開發(fā)商一哄而上，但資金不足。制定這個政策就是為了解決開發(fā)商融資難的問題。
　　劉俊海認為，商品房預(yù)售的時候，消費者對房屋情況、產(chǎn)權(quán)狀況甚至開發(fā)商的履約能力都不清楚，在這種狀況下就掏錢買房，風險非常大。
　　無獨有偶，中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容也曾在一篇文章中提到，商品房預(yù)售制度為房地產(chǎn)開發(fā)商利用制度缺陷掠奪社會財富、民眾財富制造了可乘之機。
　　在這篇文章中，易憲容認為，這種制度成了房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”式地獲取暴利的主要途徑�！斑@種方式不僅讓房地產(chǎn)開發(fā)商投入成本低、投資金額少，而且也可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)風險完全轉(zhuǎn)移給消費者和銀行。”
　　在樓市分析專家李小寧看來，我國目前對房地產(chǎn)行業(yè)缺少執(zhí)行監(jiān)管，“有些開發(fā)商連施工證都沒有拿到就能先拿到預(yù)售證�！�
　　李小寧覺得，我國房地產(chǎn)行業(yè)就是一個巨大的黑洞，牽扯方方面面的利益�！案鱾�部門都有利益在里面，房地產(chǎn)市場就像眾多部門共同捧著的一塊玉，一旦有人松手，玉碎了，大家都得不到�！崩钚�寧這樣解釋為什么中央的政策在執(zhí)行的時候總是困難重重。
　　“從拿地開始到建樓，開發(fā)商需要過30多道關(guān)，蓋30多個章。”李小寧說，每一道關(guān)都需要打點，用錢來擺平已經(jīng)成為這個行業(yè)的習慣。大家都說這個行業(yè)有暴利，但如果沒有暴利，開發(fā)商根本不可能擺平這么多的關(guān)口。
　　中央對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不可謂不多，但到了地方會完全走樣，就是因為各方面都有利益糾葛�！氨热缯f土地，北京市真正掛招牌的土地非常少，大部分都是以前協(xié)議出讓的，而這些協(xié)議出讓的土地能批下來都跟某些個人、集團、機構(gòu)有很大關(guān)系。” {HotTag}
　　普通人也在通過網(wǎng)絡(luò)表達自己的看法。10月26日，搜房網(wǎng)掛出了一個“未封頂項目不得辦個貸”的調(diào)查，截至記者發(fā)稿時，已經(jīng)有6萬余名網(wǎng)友參與。調(diào)查顯示，90.56%的調(diào)查對象對“未封頂項目不得辦個貸”投了贊成票，87.41%的人表示此舉對開發(fā)商的政策沖擊最大，更有67.09%的人認為此舉帶來了利好消息，會使房價下降。