�。玻埃埃赌甑谋本┳≌�租賃市場延續(xù)了２００５年的紅火，隨著２００６年國家一系列調(diào)控政策的頒布，部分二手房業(yè)主避稅轉(zhuǎn)租，極大地豐富了市場中房源的供給。同時(shí)，“奧運(yùn)效應(yīng)”和老城改造舊城拆遷所帶來的新的租賃需求，再加上與日俱增的外地來京求學(xué)、務(wù)工、經(jīng)商人群，{TodayHot}使得市場中的有效需求不斷增加。“我愛我家”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，供給、需求的同步增長使得２００６年北京房屋租賃市場總體成交量比前年同期增長９％左右。

　�。玻埃埃赌晔菢O為不平凡的一年，營業(yè)稅新政、強(qiáng)征個(gè)稅、“住宅禁商”、“限外令”、開征土地增值稅等地產(chǎn)新政相繼出臺，在大供給與大需求的共同影響下，北京的住宅租賃市場一路上揚(yáng)。隨著中國入世效應(yīng)的進(jìn)一步釋放以及２００８年北京奧運(yùn)會的臨近，這些政策的影響也勢必波及到２００７年的住宅租賃市場。日前，“我愛我家”的置業(yè)專家詳細(xì)介紹了北京住宅租賃市場的特點(diǎn)和變化。{HotTag}

　　２００６年房源供需量持續(xù)上升

　�。玻埃埃赌晔菄�家用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要一年，營業(yè)稅新政、強(qiáng)征個(gè)稅、土地增值稅相繼執(zhí)行。記者從“我愛我家”相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)了解到，受２００５年５至７月成交的大量合同集中到期的影響，２００６年５至７月市場中的房源集中放量。同時(shí)，６月１日執(zhí)行的營業(yè)稅新政，迫使部分二手房業(yè)主避稅轉(zhuǎn)租，推動(dòng)了５至７月房源供給量的持續(xù)上升；８月１日強(qiáng)征個(gè)人所得稅適逢傳統(tǒng)求學(xué)旺季（６至９月）的到來，致使原有的購房者猶豫觀望，也推動(dòng)了８月份的租賃市場總體客戶需求首次超過了市場供給水平，棄買求租的現(xiàn)象在北京的住宅租賃市場漸露端倪；而進(jìn)入９、１０月份后，市場開始進(jìn)入傳統(tǒng)租賃淡旺季的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。其中，９月的供需比例基本持平，而１０月有所下降，恢復(fù)到了以往的供需關(guān)系。

　　據(jù)“我愛我家”對２００６年北京房地產(chǎn)租賃市場有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二居室仍以絕對優(yōu)勢統(tǒng)領(lǐng)２００６年的北京住宅租賃市場，成交量比重一直保持在總成交量的５５％左右；一居室因其房源相對匱乏，使得一居室的成交比重緊跟二居室之后，成交量比重約為３０％；正是由于一居室巨大的需求不能得到有效滿足，迫使部分客戶的需求涌向三居室，再加上三居室合租分?jǐn)偟某杀鞠鄬ψ畹�，所以同樣受到了合租人群的喜愛，２００６年三居室的成交比重和去年同期相比上升達(dá)１２％。

　　普通民宅租賃價(jià)格指數(shù)穩(wěn)步上升

　　由于受到各種政策及“奧運(yùn)效應(yīng)”的影響，北京外來人口數(shù)量的增長速度依然居高不下。最新的抽樣數(shù)據(jù)顯示，北京市人口的遷入量在不斷增長，流動(dòng)人口的增長已成為北京市人口增長的決定性因素，目前的年遷入人達(dá)到４３．６萬人，而外地人恰恰是年內(nèi)租賃市場的主力。在巨大的租賃需求的促動(dòng)下，熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)戶型持續(xù)熱租，交通便利設(shè)施配備齊全的房源其價(jià)格更是持續(xù)高走。受此影響，２００６年普通民宅租賃價(jià)格指數(shù)穩(wěn)步上揚(yáng)。

　　據(jù)“我愛我家”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從整個(gè)市場價(jià)格指數(shù)變動(dòng)趨勢看來，２００６年綜合租賃價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的走勢。從成交比重來看，朝陽、海淀仍是普通住宅租賃市場的主要區(qū)域。從整體租賃市場來看，二者合計(jì)比重占整個(gè)租賃市場成交量的六成左右，其中朝陽區(qū)成交量比重最高，約為３６％。

　　高端公寓供大于需難擋租金下降  

　　２００６年有大量高端公寓新產(chǎn)品的投入市場，整體供應(yīng)量達(dá)３００多萬平方米，交易后的房屋也有七成以上流向了租賃市場，再加上２００６年以來國家的系列調(diào)控政策，使得原本準(zhǔn)備出售手中高檔物業(yè)的業(yè)主因?yàn)槔麧櫟慕档娃D(zhuǎn)向了租賃市場，如北京花園、皇石國際公寓等已竣工項(xiàng)目的開發(fā)商改變經(jīng)營策略，將未出售的部分統(tǒng)一出租，造成了本已供大于求的高端租賃房源進(jìn)一步放量。同時(shí)，２００６年６月１９日“住宅禁商”政策出臺，促使一部分高端客戶將目光轉(zhuǎn)向中低檔寫字樓市場之中，分散了本就有限的需求客源。

　　正是由于這些原因，與２００５年相比，２００６年北京高檔公寓租賃市場的租金有小幅下降，下降幅度達(dá)５％。目前，北京的高端公寓主要分布在金融街地區(qū)、ＣＢＤ地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、亞奧地區(qū)等四大區(qū)域。相比２００５年，２００６年金融街地區(qū)的租金下降了１０００元，ＣＢＤ租金上漲了５００元，中關(guān)村租金上漲了８００元，亞奧地區(qū)下降了６００元。

　　２００７年租賃成交總量預(yù)計(jì)繼續(xù)上漲

　�。玻埃埃纺瓯本┻M(jìn)入奧運(yùn)會的最后準(zhǔn)備階段，外地進(jìn)京人數(shù)也會隨之攀升，北京租賃市場將面臨更龐大的租房隊(duì)伍。同時(shí)，受２００６年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，對購買新房和二手房采取觀望態(tài)度的消費(fèi)者中有相當(dāng)一部分可能會轉(zhuǎn)向租賃市場。此外，記者在采訪中也了解到，部分舊房拆遷、老房改造的人群由于工作、孩子上學(xué)或者“戀舊情結(jié)”，傾向于選擇租賃原住址近處的房屋，這也增加了新的租賃需求。因此，２００７年租賃成交量的繼續(xù)攀升已成趨勢。

　　但是，由于近年來北京勞動(dòng)密集型企業(yè)如首鋼的外遷，以及北京未來可能加強(qiáng)對流動(dòng)人口的管理，這些因素可能會令未來的租賃市場成交量增幅有所放緩。因此，綜合考慮各項(xiàng)因素，“我愛我家”預(yù)計(jì)２００７年北京總體租賃市場成交量將上漲８％左右。同時(shí)，“我愛我家”認(rèn)為“北京房屋租賃市場熱點(diǎn)租賃戶型將仍以二居室為主，三居室成交比重有望提高，原有租賃熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)升溫，已有熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒀刂�軌道向城市邊緣擴(kuò)散”。

　　普通租賃市場價(jià)格繼續(xù)上漲

　　“影響住房租金價(jià)格的因素是非常綜合的，例如季節(jié)因素、區(qū)域建設(shè)因素、人口因素等�！辨溂业禺a(chǎn)市場研發(fā)中心認(rèn)為。房源供給方面，受２００６年宏觀調(diào)控政策的影響，部分業(yè)主暫緩將房產(chǎn)釋放到買賣市場，轉(zhuǎn)而充實(shí)到房屋租賃市場，使得租賃市場房源放量。需求方面，隨著各項(xiàng)政策及奧運(yùn)、求學(xué)、求職等各種效應(yīng)影響的進(jìn)一步擴(kuò)大，租賃市場的需求也會進(jìn)一步增大。在與大需求相呼應(yīng)的大供給的共同作用下，北京租賃市場價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的勢頭，熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)戶型將表現(xiàn)的更為顯著。

　　“如果對出租房屋所得收入征稅的話，難免會像當(dāng)初征收個(gè)稅時(shí)，業(yè)主將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購房者一樣，房東也會把這部分成本轉(zhuǎn)嫁給租房者。”中大恒基團(tuán)結(jié)湖店一位工作人員向記者解釋。《北京市房屋租賃管理辦法（征求意見稿）》中對房屋租賃強(qiáng)制備案作出了規(guī)定，這有助于對出租房屋所得收入征稅成為現(xiàn)實(shí)。如果該政策在今年順利實(shí)施，普通住宅租賃市場的供給方為了保證自己的既得利益，很可能會把增加的稅收轉(zhuǎn)嫁給求租者，這也成為促動(dòng)普通住宅租賃價(jià)格上漲的原因之一�！拔覑畚壹摇鳖A(yù)計(jì)，５％租賃綜合稅將影響普通租賃價(jià)格上漲５％至１０％。

　　高端租賃市場價(jià)格逐步回穩(wěn)

　　“外資限炒令”——《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》的意圖很明確，就是要限制外資在國內(nèi)炒房的行為，并且規(guī)范外商以及個(gè)人在國內(nèi)房地產(chǎn)方面的投資，這一政策對租賃市場的影響主要表現(xiàn)在高端租賃市場上。隨著ＷＴＯ效應(yīng)的逐漸釋放及２００８年奧運(yùn)會的臨近，外資企業(yè)大范圍進(jìn)京已成趨勢，而外籍人士對北京高檔房屋的需求也會日益增加，“限外令”會迫使部分客戶需求轉(zhuǎn)向租賃市場，這使得地段好、品質(zhì)高的公寓、別墅需求量增加，繁華熱點(diǎn)區(qū)域會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。此外，２００６年下半年“９０平方米７０％”政策的出臺，以及房地產(chǎn)業(yè)界傳聞住房“持有稅”征收的消息，都表明政府正逐步加大中低價(jià)位、中小套型住宅的供應(yīng)比重。但同時(shí)，這些政策勢必影響到市場上高檔、大戶型住宅的供應(yīng)量。

　　高端租賃市場長期處于供過于求的供求關(guān)系中，租賃價(jià)格也一直處于有所降低的趨勢，但具體到個(gè)別高檔公寓發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，其租價(jià)表現(xiàn)出有漲有跌的現(xiàn)象。最新統(tǒng)計(jì)顯示，盡管２００７年北京高端的供給量會處于不斷減少的局面，但仍然擋不住高檔公寓租賃市場租金繼續(xù)下降的趨勢，但由于需求也再增加，因此不會出現(xiàn)明顯的下降，相比２００６年將逐步回穩(wěn)。此外，對高檔公寓租賃人群調(diào)查顯示，他們對于生活環(huán)境和居住氛圍要求相當(dāng)高，愿意居住在商務(wù)氛圍較濃的商務(wù)區(qū)域，并且對周邊配套要求較高。因此，未來高檔公寓租賃市場還會形成以商圈為劃分界限的發(fā)展格局，租賃價(jià)格也會因各區(qū)域的供需狀況而出現(xiàn)漲跌不一的現(xiàn)象。