近日深圳市公布了由市國土房產(chǎn)局和市規(guī)劃局共同起草的未來五年全市建房規(guī)劃，面向社會廣泛征求意見。有關人士表示，這是“國15條”調整住房結構政策之后，我國由地方制定的第一個建房規(guī)劃，意義重大，對于深圳市的房地產(chǎn)市場發(fā)展具有里程碑的意義。記者昨日專訪了該規(guī)劃的主要編研人之一、房地產(chǎn)專家王鋒博士，對規(guī)劃進行進一步解讀。 

   實現(xiàn)常住人口戶均一套房有把握

   規(guī)劃提出，在2006年~2010年期間，我市將建設各類住房69萬套，基本實現(xiàn)常住人口戶均一套房。那么，以5年的建房進度，這一目標能否實現(xiàn)？

   王鋒說，深圳市五年建房規(guī)劃的總目標是，實現(xiàn)常住人口戶均一套房，雙困家庭完全解決住房問題。從總量上看，到2010年實現(xiàn)這一目標是沒有問題的。{TodayHot} 

   深圳市現(xiàn)有多少套房？從城中村的調研看，城中村里接近200萬套，產(chǎn)權登記部門登記在冊的有102萬套，另外處在發(fā)售和尚未竣工未辦理登記的，估計有130萬套。城中村現(xiàn)有房屋與產(chǎn)權登記的房屋兩者加在一起超過300萬套，2006年~2010年，我市還將新建69萬套。按照“十一五”規(guī)劃，到2010年我市常住人口將達到900萬，按一戶平均3人計算，規(guī)劃完全可以實現(xiàn)一戶一套房。

   至于雙困家庭，我市一年才五六百戶，政府無論是以實物還是貨幣化的形式，都可以解決他們的住房問題。至于暫住人口的住房問題，王鋒說，900萬常住人口中，大部分是非戶籍的暫住人口。900萬之外的流動人口，其住房都可以通過城中村住房、集體宿舍等多種途徑得到妥善解決。

   每個項目嚴格執(zhí)行“90／70”規(guī)定

   怎樣解決不同收入階層的不同住房需求問題？五年建房規(guī)劃對此也給予了明確回答。

   在69萬套住房里，政策性住房為14萬套，商品房55萬套，也就是說，政策性住房與商品房的比例是2比8。 {HotTag}

   然而，面對深圳市旺盛的住房需求，其實這還是不夠的。全市中等收入階層對住房的需求占總需求的70％，王鋒提出，為了滿足中低收入階層的住房需求，必須實行有條件的市場經(jīng)濟，嚴格執(zhí)行國務院關于“90／70”的政策。

   他透露，今后我市每年新批的房地產(chǎn)開發(fā)項目，都將嚴格執(zhí)行每個項目90平方米以下套數(shù)占70％的規(guī)定，這一點已經(jīng)在規(guī)劃的附錄中得到了體現(xiàn)。而且事實上，他預計，深圳在用地上執(zhí)行“90／70”政策將會比國務院的規(guī)定還要嚴格。

   閑置土地將是建房用地重要來源

   眾所周知，深圳市的土地資源已經(jīng)十分緊缺，那么如何解決建房的用地問題呢？

   “十一五”期間，深圳市新增用地總量為60平方公里，其中住房用地為12平方公里，占五分之一，比例是比較大的，體現(xiàn)了我市在用地上的以人為本理念。

   規(guī)劃提出，12平方公里中的10平方公里將用于商品房建設，2平方公里用于政策性住房。而在商品房建設的10平方公里中，新增供應的只有7平方公里，3平方公里將是存量土地，大量是已批未建的閑置土地。

   新建住房密度將比以前高

   為了保障未來五年深圳市建房目標的實現(xiàn)，規(guī)劃提出多項制度創(chuàng)新。

   一是適度增加住房供應。我市在土地供應的安排上已經(jīng)體現(xiàn)了這一點。嚴格執(zhí)行國務院有關政策，高效集約利用土地，適當提高住宅開發(fā)的容積率。目前特區(qū)內住宅容積率約為3,特區(qū)外為2.8左右。規(guī)劃提出，今年特區(qū)內建房容積率不低于3.3,特區(qū)外容積率不低于3�？梢哉f，此后我市新建住房密度都要比以前高。

   國務院有關文件規(guī)定，應建立并完善在限套型、限房價基礎上的競地價、競房價制度。市國土部門有關人士表示，對于“雙限”商品房，一旦建設部下發(fā)有關通知，我市盡快試點推行，以限制地價和房價較快上漲。

   規(guī)劃也提出了將政府查處沒收的違建住房轉為公共租賃住房。專家表示，這也是我市探討多種模式建房、解決住房問題的一種嘗試。

   預計房價將有一定幅度回落

   王鋒說，“該規(guī)劃畫了一幅未來五年深圳建房的藍圖，房地產(chǎn)市場結構總體上將比當前的不合理現(xiàn)狀有很大的改善。目前我市90平方米住宅套數(shù)只占總數(shù)的30％，大量的是大戶型和非普通住宅，普通人根本買不起�！�

   王鋒預計，隨著五年建房規(guī)劃的逐漸實施，深圳市單套住房的總價和均價都將會有一定幅度的回落，將能夠滿足中低收入階層的需求，與其實際收入水平相適應。

   在未來5年中，尤其是建房計劃每年都會均衡推出，市民可以根據(jù)自己的實際情況制定購房計劃。比如今年公布的土地出讓計劃和建房計劃，將會在明年中期推出。因此，規(guī)劃是一種平衡實現(xiàn)個人住房需求的模式，市民可以有計劃地買房，沒有必要一窩蜂地去搶購。規(guī)劃提出，今年特區(qū)內建房容積率不低于3.3,特區(qū)外容積率不低于3.