天鴻凱旋城、陽光100、南山世紀城、山水龍城、怡海翠庭……從去年到今年，從東部到西部，從最繁華的中心地帶到城郊，動則數(shù)十座樓盤同時拔地而起，讓煙臺房地產(chǎn)開發(fā)的層次在短時間內(nèi)發(fā)生了巨變。
　　地產(chǎn)大牌紛紛來煙，仿佛給煙臺房地產(chǎn)市場投入了重磅炸彈，一向神定氣閑的煙臺房產(chǎn)商們從此心情不再平靜。
　　外來客輕松當“標王” {TodayHot}
　　本地戶只有嘆氣的份
　　2004年7月18日，濱海景區(qū)的四宗國有土地被北京天鴻集團公司以3.7099億元競得，其中，濱海景區(qū)商務區(qū)4號樓土地競買價高達5080元/平方米，創(chuàng)下了煙臺市土地出讓史上單位面積地價的新紀錄。
　　今年3月，今年煙臺首批7宗國有土地使用權成功出讓，成交總額為9.69億元。拍賣前一直備受矚目的[2006-1]號地塊勝利小區(qū)和[2006-8]海港D區(qū)，分別被山東卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和煙臺陽光100房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍走。
　　8月25日，我市歷史上最大批次土地使用權公開出讓活動順利結束，本次土地掛牌、拍賣活動共成交土地21宗，翻開成交表，規(guī)劃總建筑面積23.91萬平方米的[2006]67濱海景區(qū)B宗地被上海世茂集團旗下的一家公司獲得。
　　由于拆遷難度大、運作費用高、規(guī)劃要求高等原因，近幾年來市中心區(qū)域一直沒有太大的動作，這也使得寸土寸金的市中心地塊拍賣格外引人注目，在市中心地塊上，外地房產(chǎn)公司接二連三競標成功的事實也讓本地的房產(chǎn)商感慨頗深。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前涉足煙臺的埠外房地產(chǎn)資本已有二三十家，其中不乏實力雄厚者，作為開發(fā)商的頭等大事，拿地衡量的也不僅僅是資金實力�！笆兄行膮^(qū)域的開發(fā)對開發(fā)商的要求是很高的，拿勝利小區(qū)地塊為例，競買保證金就達數(shù)億元，根據(jù)規(guī)定，競買人必須有70萬平方米以上的開發(fā)經(jīng)驗，AAA級資質、能向銀行融資20億元以上，同時還有附加條件。”業(yè)內(nèi)人士指出，只要隨便拿出這些條件中的某一項，都能將一大批房地產(chǎn)商拒之門外，難怪更多的中小地產(chǎn)開發(fā)商只能望洋興嘆。
　　“大魚少，小蝦多”
　　品牌地產(chǎn)尚未成形
　　地產(chǎn)大鱷紛紛進軍煙臺，顯示出雄厚的實力，讓本地多數(shù)房產(chǎn)商感覺出了與人家的巨大差距。
　　“公司雖然多但牌兒卻不夠亮，真正響當當?shù)凝堫^還沒有出現(xiàn)�！辈稍L中，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士用這樣一句話概括了當前煙臺房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。
　　記者從市城市房地產(chǎn)開發(fā)綜合辦公室了解到，目前我市登記注冊的房地產(chǎn)公司有近340家，對于一座三線城市來說，擁有近340家房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)算是數(shù)量龐大了，但論及開發(fā)企業(yè)的整體實力，卻與青島、濟南相去甚遠。
　　據(jù)了解，我市開發(fā)企業(yè)中，具有三級以上資質的有40家，具有一級資質的有六七家，注冊資金在5000萬以上的比例很小�？梢钥吹�，本土的地產(chǎn)企業(yè)雖然數(shù)量不少，卻存在著“大魚少、小蝦多”的問題，具有較強市場競爭力的企業(yè)十分有限，且尚未形成能夠主導和引領本行業(yè)發(fā)展的龍頭。 {HotTag}
　　有業(yè)內(nèi)人士說，本地房地產(chǎn)商中有一部分是通過從事貿(mào)易等其它產(chǎn)業(yè)完成原始積累后進入房地產(chǎn)行業(yè)的，也有一部分是從做建筑、工程、建材等相關產(chǎn)業(yè)轉行到房地產(chǎn)開發(fā)的。由于房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展，各種資本紛紛看好，半路出家作房地產(chǎn)的人不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)人士指出，相對于日趨激烈的市場競爭和政策調控，管理水平、營銷理念、專業(yè)化水平、市場運作上不夠成熟，這一類房地產(chǎn)公司往往面臨較大的發(fā)展阻力和風險。
　　采訪中記者了解到，煙臺最早的一批房地產(chǎn)開發(fā)商大部分已經(jīng)退出了“歷史舞臺”，目前活躍在市場上的多為近些年發(fā)展起來的后起之秀�！半m然也有些大企業(yè)在運作某些樓盤時取得了不錯的效益和社會影響，但由于種種原因卻未能形成和延續(xù)這種優(yōu)勢和社會影響，也沒有形成真正叫得響的地產(chǎn)品牌�！笔谐鞘蟹康禺a(chǎn)綜合開發(fā)辦公室綜合科科長原嘉祥指出，目前房地產(chǎn)企業(yè)之間的發(fā)展存在著不小的差距，多而散的行業(yè)格局不利于本土地產(chǎn)品牌的形成。
　　市場起起伏伏
　　本地房產(chǎn)商歷經(jīng)興衰
　　毫無疑問，一個地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，與本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展是息息相關的，如果將20多年的煙臺房地產(chǎn)發(fā)展史切割成五個階段，那么煙臺地產(chǎn)業(yè)也隨著市場的冷暖興衰而呈現(xiàn)出歷史性的起起伏伏。
　　上世紀80年代中期開始，煙臺成為全國房改的四個試點城市之一，從那時起到上個世紀90年代初為煙臺商品房發(fā)展的萌芽期，當時開發(fā)企業(yè)僅有十幾家，且都屬于積累市場運作和開發(fā)經(jīng)驗的起步階段，在資金投入、建成面積、成交量等方面都比較弱；
　　從1992年開始，隨著全國經(jīng)濟發(fā)展熱浪的涌動，房地產(chǎn)市場急劇升溫，政府放寬準入制度，煙臺的房地產(chǎn)開發(fā)商驟增到兩三百家。1992年到1994年間，市場開發(fā)主體呈多元化，但主要以本土的幾家一級開發(fā)企業(yè)和大型國企駐煙的直屬企業(yè)為主，此時的民營房地產(chǎn)企業(yè)尚在襁褓之中；
　　1995年到1998年，受國家宏觀調控機制的影響，房地產(chǎn)業(yè)的高溫受到打壓，開發(fā)商格局發(fā)生了很大變化。出于固有優(yōu)勢，本土開發(fā)企業(yè)仍保持一定的開發(fā)能力，但大量國企背景的開發(fā)商開始悄然隱退，隨之而來的是民營及外商新銳力量逐漸崛起，占據(jù)主流；
　　1998年，國家逐步實行住房分配貨幣化，直接促進了地產(chǎn)業(yè)的復蘇，從那時起到2002年，煙臺民營、外資開發(fā)企業(yè)開始形成氣候，在發(fā)展壯大過程中逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的鮮活力量，2002年，香港力高集團投資開發(fā)的東方巴黎給煙臺樓市帶來前所未有的新綠；
　　進入2003年，煙臺房地產(chǎn)業(yè)也進入了飛速發(fā)展階段。國家地產(chǎn)新政不斷出臺，考驗著房地產(chǎn)開發(fā)商的資本實力和融資能力，尤其對中小開發(fā)商產(chǎn)生了不小的影響。近一兩年來，外地開發(fā)商尤其是一些大牌開發(fā)商的進入，更給煙臺房地產(chǎn)市場帶了巨大的沖擊。
　　從歷史發(fā)展來看，煙臺房地產(chǎn)的發(fā)展起步較晚，在很多沿海和發(fā)達城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟壯大起來的時候，煙臺才剛剛起步，“慢半拍”的現(xiàn)狀不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的發(fā)展上，也必然會影響和限制房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展水平。
　　開發(fā)理念比較保守
　　市場化運作不太好
　　史品高是南山置業(yè)發(fā)展有限公司營銷策劃總監(jiān)，曾在青島、濟南、北京、大連、深圳等很多城市從事房地產(chǎn)開發(fā)的他接觸過各地的很多房地產(chǎn)商，他認為煙臺房地產(chǎn)商比較“保守”。
　　“實際上，房地產(chǎn)開發(fā)商應該賺取的是附加值，但是目前我們的很多房產(chǎn)商還在單純靠賣房子賺錢，舉個例子來說，蓋1萬平方米的房子，如果綠化好，物業(yè)管理好，甚至比你蓋5萬平方米的普通住宅還要賺錢�！�
　　史品高認為，隨著煙臺房地產(chǎn)市場的不斷成熟，一些成熟樓盤的出現(xiàn)，大的、成規(guī)模的房地產(chǎn)公司將會慢慢崛起，而小的房地產(chǎn)公司則會逐漸退出市場。
　　在觀念上，山東建源實業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理呂召文給記者舉了這樣一個例子：很多煙臺的地產(chǎn)商都參加了海港路地皮的拍賣，但最終競拍成功的是陽光100，對于他們提出的商務公寓的定位，沒有人敢想或者想那么多，應該說，這種理念和魄力是我們所沒有的。
　　“對于開發(fā)商而言，專業(yè)化和市場化是特別重要的一點，目前在煙臺，本地企業(yè)不是和政府合作就是和村里合作，靠的是機會，而純市場化運作的項目很少�！眳握傥奶岢�，專業(yè)地產(chǎn)商要有創(chuàng)新能力，有領跑能力，在作項目的過程中只能依靠某種機會或者跟著別人走，顯然不能成為真正的大牌。
　　隨著房地產(chǎn)供應量的增多，房地產(chǎn)市場已經(jīng)越來越向買方市場傾斜，從前那種“蓋了房子就能賣”的局面早已不復存在，當產(chǎn)品研發(fā)能力、地產(chǎn)文化、地產(chǎn)理念成為成熟開發(fā)商的必修課時，很多開發(fā)商還缺乏必要的前瞻性，尚沒有看清這種轉變的必然趨勢。
　　政策調控重新洗牌
　　不適者要領“淘汰”牌
　　毫無疑問，拍賣會上越來越多外地房產(chǎn)公司的叫價聲，攪動了煙臺房地產(chǎn)市場的一池春水。其實，天價拍賣也好，大亨聯(lián)手也罷，隨著政府宏觀調控的調整，地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌已經(jīng)是“進行時”。
　　今年6月，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生預計，新一輪宏觀調控將會使一半的房地產(chǎn)開發(fā)商因缺乏競爭力而被淘汰出局。
  　2004年，國家的宏觀調控使得有關系有地就能賺錢的時代徹底終結，而土地出讓秩序的規(guī)范使得具有高品牌認知度和品牌價值的企業(yè)在獲得土地的同時也處于更為有利的競爭位置。根據(jù)九部門的實施細則，項目資本金比例達不到35％的房地產(chǎn)企業(yè)將無法從商業(yè)銀行獲得貸款，開發(fā)商閑置土地超過一年的，從高繳納土地閑置費，兩年則被無償收回土地使用權，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉能力和速度顯得尤為重要。
　　對于一些實力弱、資質低、信譽差的開發(fā)商而言，在獲取土地和資金方面的難度都將增大，無能力拿地、開工的項目不能如期竣工或者不善于控制資金風險的開發(fā)商，都很可能面臨被市場淘汰的危險。今年上半年，我市房地產(chǎn)施工面積1000萬平方米，同期增長了20％，新開工面積280萬平方米，同比增長10％，在大的地產(chǎn)商轟轟烈烈開工蓋樓時，一些開發(fā)企業(yè)已經(jīng)長期處于無地可買、無房可蓋的尷尬境地。
　　“實際上，我們也希望信譽差、資質低、實力弱的房地產(chǎn)企業(yè)退出來，只有這樣才有利于大企業(yè)的出現(xiàn)，比較容易樹立起城市地產(chǎn)品牌�！苯ㄔO開發(fā)部門有關負責人指出，因為各種原因，煙臺市早期小面積的零星開發(fā)比較多，常常是這里塞一棟樓，那里擠兩棟樓，對整個城市功能也不利，小企業(yè)的退市，大企業(yè)的崛起，不僅有益于地產(chǎn)品牌的樹立，對于促進城市的總體發(fā)展也是有著重要作用的。