二手房價與新建商品房基本接近，樓市上很少見的現(xiàn)象正在大連出現(xiàn)。

　　國家發(fā)改委公布的10月份全國70個大中城市房屋銷售指數(shù)顯示，今年10月份大連二手房價格同比上漲位列全國第一，達(dá)到12.7%。而據(jù)大連相關(guān)部門統(tǒng)計，10月份大連二手房均價為5375元，商品房與二手房的價格僅相差幾百元。 {TodayHot}
  
　　二手房價逼近新建商品房，業(yè)內(nèi)人士表示，其中有受營業(yè)稅影響二手房上市量減少的原因，但現(xiàn)在二手房報價虛高也是抬高樓價一個不可忽視的因素。

　　攀比報價使房主期望值上升

　　新商品房價格基本沒有還價余地，售樓處打出多少價格就是多少，但二手房價格卻有明顯的不同，報價與實際成交價之間會有5%～8%的差價率，之所以形成這種現(xiàn)象，就是在于報價時往往存在攀比心理。

　　大連一家房屋中介公司業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，現(xiàn)在市民賣二手房報價時，往往是根據(jù)二手房廣告上同一小區(qū)的報價，或者看看鄰居是多少錢賣的，給自己家的房子一個價錢，等報到中介公司的時候，為了有一個討價還價的余地，再加上一兩萬，這樣形成最后的房價。但是這種報價方式是不科學(xué)的，廣告上的房價一般并不是真實的房價，已經(jīng)有了加價，而鄰居的房價因?qū)儆趥�案，成交時也許有特殊因素，因此也不能完全參照。但因為市場上普遍采用這種攀比報價方式，形成了一個價格的惡性循環(huán)，房主期望值也越來越高，使房價不斷上升。

　　價格虛高使買主難以承受，也導(dǎo)致購房意愿降低。

　　“二手房報價的虛火的確應(yīng)該降一降，現(xiàn)在的問題是，能講價的就會買得便宜一點，不會講價的就吃虧。”這位人士表示。

　　二手房報價有章可循

　　二手房買賣是否能還原真實價格？記者了解到，為經(jīng)濟(jì)適用房貸款而研發(fā)的“易居寶”項目由銀行指定的評估師對出售的二手房進(jìn)行評估，最后的評估價基本就是實際售價，保證了二手房的平進(jìn)平出。負(fù)責(zé)該項目的大連海濱房屋置換公司房價評估師韓薇介紹，二手房價格也有一個評估標(biāo)準(zhǔn)，影響房屋價格的因素很多，同一小區(qū)的房子有時價格會相差上千元。

　　其評估價格采用這樣的流程：在該二手房所在區(qū)域內(nèi)取4個點的房屋成交價，以其平均值作為基數(shù)，然后根據(jù)各種因素確定最后價格，如房齡1年折2%，朝向無南向折5%，戶型不合理折10%，3～4層加3%等，最后計算出來該二手房的價格，這種計算方式確保了以市場為參數(shù)，價格或高或低有據(jù)可依。房屋個案不同，價格也有別。這樣賣主定價不再盲目，買賣雙方對成交價都很認(rèn)同。

　　9成二手房成交價低于報價

　　“價格評估沒有引用到實際交易中，使買房像買菜一樣，不會講價的吃虧，為了有講價的余地，賣主就不斷抬高報價�，F(xiàn)在二手房成交價大約有9成低于報價，有的相差一兩萬。”大連一位房地產(chǎn)研究人士表示。

　　韓薇介紹了一個剛剛成交的二手房評估案例。這座房子位于泡崖小區(qū)，面積89.51平方米，賣主表示周圍的房價都是4000元，而自家的戶型不好，所以想按31萬元出售，即每平方米3463元。

　　“周圍的基準(zhǔn)房價確實是4000元，但我們到現(xiàn)場后，發(fā)現(xiàn)房主的報價不太科學(xué)，按評估標(biāo)準(zhǔn)，戶型不合理要扣除10%，房子是頂層要折5%，清水房又折5%，最后綜合計算應(yīng)該是3249元�！表n薇說。

　　而買主因為看到房子曾經(jīng)漏過水，所以最后的成交價是29萬元，平均每平方米3239元，僅比評估價少了10元。

　　正確地評估有助于還原二手樓市的真正價格，否則互相攀比，就易導(dǎo)致二手房價的虛火上升。大連房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會副秘書長賈廣葆表示。