區(qū)分保障性住房與商品房是決策之前提
    多年以來(lái)，在探討房?jī)r(jià)問(wèn)題上包括政府和媒體輿論在內(nèi)經(jīng)常忽略一個(gè)前提，就是商品房與社會(huì)保障性住房必然要區(qū)別開(kāi)來(lái)看待，我們的住房政策才有可能保持科學(xué)、正確的方向和尺度。
    由于政府在制定近年的房產(chǎn)政策時(shí)忽視或者說(shuō)的無(wú)力{TodayHot}提供保障性住房，我們不得不將所有城市人群不加區(qū)公地都趕進(jìn)商品房市場(chǎng)，所以商品房?jī)r(jià)自然成本了眾矢之的。完全讓商品房來(lái)背負(fù)住房緊缺的社會(huì)及輿論壓力，顯然是有失公允。
    無(wú)論是世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中國(guó)家，我們現(xiàn)在沒(méi)有看到一個(gè)先例是通過(guò)住房完全商品化滿足所有城市居民的需求。即使在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，住房私有化率最高的國(guó)家也不會(huì)超過(guò)五成、六成。而我們國(guó)家現(xiàn)在城鎮(zhèn)住房私有化率竟然已經(jīng)高達(dá)80%。
    眾所周知，當(dāng)前中國(guó)潛在的最大的社會(huì)問(wèn)題就是貧富分化。社會(huì)人群收入不均，在住房的需求上顯然會(huì)有天壤之別。當(dāng)把擁有上億資產(chǎn)的富豪與登自行車上下班的“窮光蛋”一齊推進(jìn)商品房市場(chǎng)里選擇住房，其景象就是我們現(xiàn)在所看到的——窮人哭叫房?jī)r(jià)太高，富豪也未必對(duì)此買帳。{HotTag}
    城市低收入、無(wú)自身解決能力解決住房的人應(yīng)歸入保障性住房對(duì)象行列，讓有錢人進(jìn)入商品房市場(chǎng)自由選購(gòu)商品。這對(duì)于許多業(yè)內(nèi)人士，也包括一些城市政府直接的主管者來(lái)說(shuō)，他們并非不懂得這樣的道理。問(wèn)題是出在城市的最高層其更看重的是GDP指標(biāo)，是土地財(cái)政收入。雖然近些年，中國(guó)幾乎所有的城市每年有大把大把的土地出讓收入，但幾乎不可能有市長(zhǎng)意識(shí)到應(yīng)該“取之于土，用之于民”這樣的邏輯關(guān)系。土地財(cái)政收入用于城市的面子工程，用于充值GDP，而沒(méi)有人想到要拿出一部分來(lái)，政府投入來(lái)建造或者提供保障性住房。
    以北京市為例，早在2000年前后有關(guān)部門就在探討建立賺租房供應(yīng)機(jī)制這一問(wèn)題。除了后來(lái)曾經(jīng)過(guò)場(chǎng)式的搞過(guò)僅僅一兩次，總數(shù)沒(méi)有過(guò)百的賺租房源抽號(hào)分配活動(dòng)之外，此項(xiàng)工作至今也沒(méi)見(jiàn)任何的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。而之前一年左右開(kāi)始的大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，卻由于執(zhí)行過(guò)程中，在購(gòu)買對(duì)象上不加任何限制，導(dǎo)致許多富人進(jìn)入投資和大量外地人群購(gòu)買，進(jìn)而使經(jīng)濟(jì)適用房政策難以達(dá)到政府初衷愿望的結(jié)果出現(xiàn)。
    該保障的對(duì)象沒(méi)有人愿意出錢去提供保障，該放開(kāi)的又總炒炒鬧鬧橫加干涉。所以住房的社會(huì)矛盾自然也就趨于激化突出�！伴_(kāi)發(fā)商黑心”、“公開(kāi)房?jī)r(jià)成本”實(shí)質(zhì)上成為了一場(chǎng)泄私忿的運(yùn)動(dòng)。在這樣的背景下去要求公開(kāi)價(jià)成本，顯然不是理智之舉，也不是治本之策。
    公開(kāi)房?jī)r(jià)成本的意義及法律阻礙
    前面我講了，公開(kāi)商品房成本價(jià)格要以區(qū)分保障性住房和商品房為前提。其實(shí)意思也就是現(xiàn)在要公開(kāi)房?jī)r(jià)成本，首先要公開(kāi)保障性住房的房?jī)r(jià)構(gòu)成，比如經(jīng)濟(jì)適用房。在此前提下，公開(kāi)商品房成本也才會(huì)具有一定的意義。
    對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，要求其公開(kāi)成本價(jià)格在法律上尚存在執(zhí)行方面的瑕疵，同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在或多或少黑箱操作和權(quán)錢交易，即便強(qiáng)制執(zhí)行商人也會(huì)有手段對(duì)付政策，執(zhí)行難度大可操作性不強(qiáng)，所以極有可能會(huì)又流于形式。讓我們從法律角度看要求房?jī)r(jià)成本公開(kāi)。
    2004年頒布的《房地產(chǎn)管理法》第三十四條中，只對(duì)“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成本價(jià)格申報(bào)制度”做了一般規(guī)定，而沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的確定和成本的公布做出規(guī)定與約束。也就是說(shuō)立法時(shí)非常明確的說(shuō)明了不必要對(duì)此做出法律的限制。
    建設(shè)部（2001）88號(hào)令頒布的《商品房銷售管理辦法》第十七條中也明確規(guī)定：“商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。”說(shuō)明商品房是個(gè)交易雙方自由定價(jià)的事宜，是隨市場(chǎng)供求關(guān)系和產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境、位置及配套條件來(lái)決定的，而非政府管制與決定的事。協(xié)商議定是當(dāng)事人的權(quán)利而非政府的權(quán)利。商品房在法律法規(guī)中明確的界定為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格的范圍。
    再?gòu)奈覈?guó)的《價(jià)格法》看，其第三章：經(jīng)營(yíng)者的價(jià)格行為中第十一條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行價(jià)格活動(dòng)，享有以下權(quán)利：（一）自主制定屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的價(jià)格；（二）在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)制定價(jià)格；（三）……”。同時(shí)第三章政府的定價(jià)行為中第十八條列舉了政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)的商品和服務(wù)價(jià)格，其中并不包括市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的商品房?jī)r(jià)格�！秲r(jià)格法》中有對(duì)經(jīng)營(yíng)者違約違法的管理規(guī)定，但沒(méi)有公布成本構(gòu)成的要求，只對(duì)政府指導(dǎo)價(jià)與政府定價(jià)商品有成本調(diào)查的要求。
    至于保障性住房比如經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格成本構(gòu)成，倒是有公開(kāi)的必要性，而且最好是及時(shí)徹底。
    原因不僅是國(guó)家在訂立此政策時(shí)媽即明確規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不得超過(guò)3%，而且更重要在于絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商的真實(shí)利潤(rùn)往往都遠(yuǎn)高于這一標(biāo)準(zhǔn)，徹查的必要性是顯而易見(jiàn)的。
    截至目前大部分城市相當(dāng)多一部經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都是私人企業(yè)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商從起初的利用經(jīng)濟(jì)適用房政策當(dāng)做“規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”的手段，到之后將經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)做“爭(zhēng)取利潤(rùn)”的機(jī)會(huì)，不管目的是何，其操作手法倒是再簡(jiǎn)單不過(guò)：從設(shè)計(jì)施工即調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，再到施工隊(duì)伍“自有化”，直到建材全部“自我消化”，總之，把成本加大到足以保證利潤(rùn)控制在3%的限額內(nèi)，把利潤(rùn)最大化地轉(zhuǎn)移到“建造成本”之中。這種手腳商人做起來(lái)易如反掌，但要想查證界定出來(lái)何是違法、何是違規(guī)可能并非想象的那么簡(jiǎn)單。