北京的房價在快速上漲，而市房地產(chǎn)交易信息管理網(wǎng)上卻顯示，北京的住宅成交均價實(shí)際上低于開發(fā)商上報(bào)北京市建委的擬售均價，有的甚至差額高達(dá)每平方米2000元。為什么會出現(xiàn)這種耐人尋味的新現(xiàn)象？記者進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查。 {TodayHot}

　　▇樓價亂象·現(xiàn)象：成交均價普遍低于擬售均價

　　因?yàn)橐�買房，張先生近幾天查了北京市建委房地產(chǎn)交易信息管理網(wǎng)站上多個樓盤的網(wǎng)上銷售資料，不看不知道，網(wǎng)上顯示的信息讓張先生百思不得其解：

　　星河灣，編號為京房售證字(2005)371號的預(yù)售許可證上清清楚楚地標(biāo)明，擬售價格16000元/平方米，而在網(wǎng)上顯示的已經(jīng)成交的132套住宅成交均價為14208元/平方米；

　　觀湖國際，編號為京房售證字(2005)181號的預(yù)售證標(biāo)明6棟樓的擬預(yù)售價格最高18000元/平方米，網(wǎng)上顯示已經(jīng)成交的600多套住宅成交均價為14520元/平方米；

　　遠(yuǎn)洋山水，編號為京房售證字(2006)230號預(yù)售證標(biāo)明擬預(yù)售價格為7907元/平方米，網(wǎng)上顯示已經(jīng)成交的住宅成交均價為7069元/平方米。

　　“不管是普通住宅還是高檔住宅，幾乎都是這種情況，實(shí)際成交均價都低于在市建委網(wǎng)站上開盤時公布的擬預(yù)售價格，多則每平方米差1800元，少則每平方米差六七百元，這樣看來北京的房價應(yīng)該是在降價，這怎么和政府部門公布的平均房價在不斷上漲矛盾啊？”

　　▇樓價亂象·解密：開發(fā)商“高開低走”玩“心理暗示”

　　“看似降價，實(shí)為漲價，這是典型的‘高開低走’價格策略�！痹诒本┓康禺a(chǎn)行業(yè)從事代理銷售近10年的北京某代理公司雷女士告訴記者：“過去只在少數(shù)高檔樓盤的銷售中才用的‘高開低走’價格策略,因?yàn)楸本┓績r漲得過快，已經(jīng)為開發(fā)商普遍采用�！崩着�士告訴記者，所謂“高開低走”就是在市建委備案擬售價格的時候報(bào)一個高價，但是以較低的價格開盤，以吸引人氣，然后隨著工程的進(jìn)展和營銷推廣陸續(xù)漲價，給購房人一個“樓盤在不斷升值”的心理暗示，從而達(dá)到讓很多購房人趕緊購買并買到一個較高價格的目的。

　　雷女士舉例說，“本來準(zhǔn)備開盤賣8000元/平方米，在市建委備案擬售價格的時候就報(bào)9000元/平方米，最后成交的時候給購房人一個‘優(yōu)惠’，8500元/平方米成交，讓購房人覺得8500元/平方米很便宜�！崩着�士同時補(bǔ)充，在市建委備案定擬售價格的時候報(bào)高一點(diǎn)，也是為了防止萬一擬售價格定低了，而實(shí)際成交價格卻很高，可能會被購房人或者有關(guān)部門認(rèn)為是‘虛假信息售房’。”

　　▇樓價亂象·提醒：同一棟住宅價格空間有多大

　　那么，在開發(fā)商“高開低走”的價格策略下，同一棟住宅樓不同住宅價格相差的空間會有多大？記者通過多方渠道查詢了北京市房地產(chǎn)交易信息管理網(wǎng)站2006年1月1日至10月31日（簽約日起）北京華僑城、北京星河灣兩個樓盤各自同一個預(yù)售證下的住宅銷售情況。

　　從銷售情況看，華僑城京房售證字(2005)126號預(yù)售許可證下140套房子的價格區(qū)間在5767元－11027元/平方米，高低相差5260元�！叭A僑城之所以能賣到7751元/平方米的成交均價，和這個預(yù)售證下60多套8532元/平方米以及1套11027元/平方米的‘開高’密不可分！”雷女士認(rèn)為。而星河灣編號為京房售證字(2005)371號的預(yù)售證下82套住宅的價格區(qū)間在11712元－16866元/平方米，高低相差5154元�！昂苊黠@，星河灣用22套售價16866元/平方米的好房子‘開高走低’賣其他在景觀、位置、朝向都不如這22套房的房子，并且賣出了好價�！狈績r最終由市場決定，這是毫無疑問的。但從上面的調(diào)查看，需要提醒購房人的是，在目前北京房子好賣、價格上漲的市場背景下，買房時別拿這個樓盤的最高價格比照自己要買的戶型。