“從２００６年１１月開始，北京市二手房市場(chǎng)開始呈現(xiàn)外地品牌中介退出北京的趨勢(shì)，截至２００７年元旦約有１５家外地品牌退出，包括大連著名房產(chǎn)中介好望角、福州國(guó)房網(wǎng)及深圳聯(lián)行地產(chǎn)等。”北京信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人羅煜告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者。{TodayHot}

    他說，根據(jù)“信一天不動(dòng)產(chǎn)”市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)，受宏觀調(diào)控政策的影響，２００６年北京市二手房全年交易量為７．８萬套左右，基本接近預(yù)計(jì)的８萬套目標(biāo)，成交量較去年上漲７％，但北京各大型品牌中介門店擴(kuò)張量較去年平均增長(zhǎng)５５．７％，因此２００６年二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈，外地品牌公司進(jìn)京后被迫面臨不斷膨脹的生存壓力。

    但是，以上選擇退出北京市場(chǎng)的房產(chǎn)中介在當(dāng)?shù)鼐�具備相�?dāng)?shù)慕灰讓?shí)力及品牌影響力，是何種原因使得其進(jìn)入北京市場(chǎng)，又因何原因退出？{HotTag}

    羅煜認(rèn)為，北京市二手房市場(chǎng)近３年來年均超過３成的業(yè)務(wù)膨脹使得眾多具備一定實(shí)力的外地中介公司前來北京淘金，尤其在２００６年２至５月份進(jìn)駐現(xiàn)象明顯，但由于今年宏觀調(diào)控力度空前，被嚴(yán)重?cái)D壓的市場(chǎng)需求及快速膨脹的本地品牌中介直接導(dǎo)致外地中介步履維艱。

    首先，主要市場(chǎng)被京城本地幾大中介公司割據(jù)，本地中型公司尚難立足，外地中介難以產(chǎn)生品牌吸引力。而在郊區(qū)市場(chǎng)，中小經(jīng)紀(jì)公司叢生，無規(guī)則競(jìng)爭(zhēng)格局下外地品牌中介難以亂中求勝，也不愿在混戰(zhàn)中分得杯羹。

    其次，外地進(jìn)京公司對(duì)北京二手房現(xiàn)狀及操作模式并不熟悉，優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人才也為本地大型中介所吸引，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。而且，跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)線長(zhǎng)，非巨額資金難以支撐。以上原因使得部分外地中介公司在年底選擇離開北京市場(chǎng)。

    據(jù)“信一天不動(dòng)產(chǎn)”市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)，２００６年北京市二手房市場(chǎng)歷經(jīng)了近年最大的洗牌過程，全年因經(jīng)營(yíng)壓力關(guān)停的中介公司約３００家，與新增經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量持平，是近３年來首次停止公司總量增長(zhǎng)的年度。

    “選擇退出的這些外地中介剛剛走出全國(guó)化品牌戰(zhàn)略的步伐，剛剛進(jìn)入北京市場(chǎng)，尚未樹立起自己的品牌，消費(fèi)者對(duì)其認(rèn)知度不夠，再加上宏觀調(diào)控，北京交易量增長(zhǎng)趨緩，交易難度增加，消費(fèi)者對(duì)品牌的依賴度更是加強(qiáng)，因此，不會(huì)選擇缺乏品牌認(rèn)知度的外地中介�！北本╂溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)研發(fā)主任王志偉接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，本地消費(fèi)者當(dāng)然更愿意選擇可靠的本地品牌經(jīng)紀(jì)公司以保證交易流程的順暢。

    而且，北京的二手房市場(chǎng)十分特殊。存量是足夠的，但交易量相對(duì)卻不是很活躍，比如上海每年有２０多萬套的交易量，但平均每家品牌中介公司的門店只有１００多家。相較而言，北京品牌中介的滲透力更強(qiáng)，幾大品牌中介平均門店已經(jīng)達(dá)３００多家。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，２００５年前三家經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)占有率在１５％左右，而２００６年前三家經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)占有率將達(dá)到２５％。

    他說，北京的大部分房源與客戶信息都被本地幾大品牌中介所占有，外地中介無法得到信息的有效積累，自然也難以謀求發(fā)展。此外，外地中介進(jìn)入北京市場(chǎng)，在人才、渠道等方面都要重新全盤安排與引進(jìn)，其成本要高于本土企業(yè)。以上種種原因致使外地中介不得不最終退出北京市場(chǎng)。

    競(jìng)爭(zhēng)主打服務(wù)牌

    “在未來，北京幾大中介品牌的競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)將升級(jí)到以服務(wù)品質(zhì)為重點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，注重衍生服務(wù)的比拼�！蓖踔緜ケ硎�，品牌經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將通過一系列專業(yè)化手段來提高自身的信息配對(duì)能力。比如，為客戶出具專業(yè)房產(chǎn)投資置業(yè)方案，精耕細(xì)作社區(qū)店面，通過對(duì)一個(gè)社區(qū)乃至一個(gè)樓盤中二手房源的深入了解，來為購(gòu)房者提供點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的服務(wù)。

    他說，中介公司將立足于服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新，通過對(duì)市場(chǎng)不同人群的細(xì)分，創(chuàng)新并推出滿足不同人群的、特定的服務(wù)產(chǎn)品，來形成獨(dú)具特色的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。未來可能會(huì)涌現(xiàn)出專門從事二手別墅交易、專門從事二手公寓交易等各類型房產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人群體，區(qū)別于當(dāng)前單一、泛化的交易形態(tài)。

    此外，二手房交易過程中的另一薄弱環(huán)節(jié)——貸款，將成為主要關(guān)注目標(biāo)，金融服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新將是各品牌經(jīng)紀(jì)公司競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)重點(diǎn)。例如，在商業(yè)貸款產(chǎn)品日趨多樣的情況下，為客戶制定安全可靠的按揭方案、辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的安全可靠等，都將成為金融服務(wù)的主要方面。

    王志偉告訴記者，消費(fèi)者通過鏈家地產(chǎn)金融中心可以辦理二手房按揭、雙周供、抵押消費(fèi)貸款、轉(zhuǎn)按揭、公積金貸款、貼息貸款等特色業(yè)務(wù)�！翱梢灶A(yù)見，未來房貸產(chǎn)品還會(huì)大大增加�！倍�且消費(fèi)者選擇難度的增加更需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)，各品牌中介的服務(wù)水平和產(chǎn)品將會(huì)因此而更專業(yè)、更豐富。

    進(jìn)軍外地需謹(jǐn)慎

    既然進(jìn)軍外地市場(chǎng)有種種弊端和風(fēng)險(xiǎn)，那么，北京本地的品牌中介是否會(huì)因此只滿足于固守北京市場(chǎng)？

    王志偉表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)將是品牌化、規(guī)�；�。在取得地域領(lǐng)先之后，本地品牌進(jìn)軍全國(guó)市場(chǎng)將是一種必然。

    “我們進(jìn)軍外地市場(chǎng)，在選擇上是有傾向性的。”王志偉告訴記者，其公司目前是選擇與北京形成環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈概念的大連和天津兩個(gè)城市試水。因?yàn)�，同屬一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的三個(gè)城市的整體市場(chǎng)環(huán)境基本趨同。

    不過他告訴記者，他們?cè)谶M(jìn)入的時(shí)候十分謹(jǐn)慎，采取的是先小規(guī)模試水，然后逐步滲透、穩(wěn)扎穩(wěn)打的進(jìn)入模式。

    “和北京不一樣，其他城市還未形成很明顯的競(jìng)爭(zhēng)格局，本地品牌企業(yè)的優(yōu)勢(shì)還不是十分明顯，這對(duì)于后來進(jìn)入市場(chǎng)的外地企業(yè)減少了很大的障礙�！蓖踔緜ケ硎荆�品牌認(rèn)知度有區(qū)域性，在其他本地企業(yè)還未在市場(chǎng)上根深蒂固的時(shí)候，后來者還是有很多發(fā)展機(jī)會(huì)的。外地企業(yè)可以通過從本地企業(yè)挖掘優(yōu)秀人才，吸引當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人才為企業(yè)服務(wù)等多種“本地化”方式扭轉(zhuǎn)自身的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。

    那么，是否就目前的北京市場(chǎng)而言，外地中介就無所作為？

    王志偉表示，外地中介可以通過和北京品牌中介合作的方式來尋求發(fā)展。他認(rèn)為，在目前北京市場(chǎng)環(huán)境活躍度不夠，對(duì)經(jīng)紀(jì)公司精細(xì)度要求不高的情況下，外地中介選擇進(jìn)入的時(shí)機(jī)不是很好。當(dāng)外部市場(chǎng)活躍度達(dá)到一定程度，在市場(chǎng)達(dá)到一定量的時(shí)候，外地企業(yè)、外資等憑借其人才、資金、精細(xì)度等優(yōu)勢(shì)，可以打入到市場(chǎng)的縱深去。

    “盡管如此，目前北京市場(chǎng)仍存在數(shù)家源于外地的大型品牌公司�！绷_煜認(rèn)為，外地進(jìn)京品牌公司并非均難以生存，關(guān)鍵在于避免與本土品牌同路前行，在巨額資金池的基礎(chǔ)保障下，尋求高端市場(chǎng)資源或創(chuàng)新管理架構(gòu)將很可能開辟房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新途徑。