“盡管今年房?jī)r(jià)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，但是豪宅的價(jià)格在迅猛上漲，漲幅之大令人瞠目。”北京信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人羅煜告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，日前北京銀泰中心公寓“柏悅府”以每平方米７萬(wàn)元、{TodayHot}每套４０００萬(wàn)至６０００萬(wàn)元的價(jià)格成為北京最貴的項(xiàng)目，也刷新了北京豪宅的單價(jià)最貴、總價(jià)最高的記錄。

    據(jù)“信一天不動(dòng)產(chǎn)”調(diào)查顯示：２００６年北京豪宅價(jià)格上漲速度更快、漲幅更大。一般性豪宅單價(jià)至少上漲了２０％至３０％左右，而頂級(jí)豪宅價(jià)格上漲幅度更大在４０％至４５％左右。２００２年以前單套豪宅價(jià)位多在２００－３００萬(wàn)元；到了２００３年、２００４年豪宅的總價(jià)提高到３００－６００萬(wàn)元；２００５年以后每套在６００萬(wàn)至上千萬(wàn)元之間，而２００６年豪宅總價(jià)在１０００－２０００萬(wàn)元之間。{HotTag}

    “據(jù)我們公司的調(diào)查顯示，目前北京豪宅主要集中在北部和東部區(qū)域�！绷_煜告訴記者，如ＣＢＤ、亞運(yùn)村主要以高檔、涉外公寓為主，價(jià)格基本上在１５０００－２５０００元／平方米不等。而溫榆河、兩河流域別墅帶也是目前豪宅主要集中的地區(qū)，價(jià)格１００００－２００００元／平方米不等。

    從目前北京購(gòu)買豪宅人群來(lái)看主要以外省市人居多，大部分來(lái)自山西、東北的生意人。其次就是外籍人士、港澳臺(tái)人士。上述這些人群目前已經(jīng)占到北京購(gòu)買豪宅６０％－７０％。

    “但是，從市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，目前北京、上海、杭州、深圳豪宅的供應(yīng)比例明顯偏大，北京供需比例在４∶１、上海５∶１、杭州３∶１、深圳４∶１�！绷_煜表示，可以看出這些地區(qū)豪宅項(xiàng)目的比重明顯增大，導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

    那么，為什么在２００６年北京市豪宅交易并不活躍的市場(chǎng)環(huán)境下，其價(jià)格仍舊大幅上漲？

    羅煜認(rèn)為其原因有兩點(diǎn)：一是新增商品房供應(yīng)小于需求，導(dǎo)致供求矛盾突出價(jià)格上漲迅速，將北京高檔住宅整體房?jī)r(jià)推升；二是土地等開(kāi)發(fā)成本以及豪宅檔次的提升，直接引起２００６年豪宅價(jià)格上漲。豪宅交易市場(chǎng)正是在這種“推拉合力”作用下呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)市狀態(tài)。

    他向記者分析指出，由于國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷深入，豪宅開(kāi)發(fā)將受到限制，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)將減少，可能會(huì)加劇市場(chǎng)供需矛盾。但是從目前豪宅看，供應(yīng)比例明顯偏大，空置比例明顯增加，從而導(dǎo)致很多房子閑置，由于客戶需求量保持一定的范圍，直接造成了有價(jià)無(wú)市，別墅和高檔住宅的涌現(xiàn)也不斷地推高了北京房?jī)r(jià)，容易形成泡沫。

    羅煜表示，在２００６年宏觀調(diào)控下，北京酒店式公寓在價(jià)格上也出現(xiàn)了一定的滑坡。據(jù)“信一天不動(dòng)產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示：２００６北京的酒店式服務(wù)公寓租金從８美元／平方米／月－５０美元／平方米／月不等，與上年相比酒店式公寓租金每平米出租價(jià)格下降２－３美元。而２００６年出租率普遍在６０％－７０％左右，與上年相比出租率下降了１０％－１５％左右。如目前酒店式公寓比較集中的ＣＢＤ商圈、麗都商圈酒店式服務(wù)公寓的出租率都出現(xiàn)了明顯下降的趨勢(shì)，實(shí)際成交租價(jià)總體下浮在５％－１０％左右。

    從２００６年租住酒店式公寓人群看，在京的海外公司高層管理人員，以及在京海外社團(tuán)和駐華使館的工作人員等，構(gòu)成了北京酒店式公寓的主要需求群體，這些人群占到了８０％以上。

    “從目前投資酒店式公寓的形勢(shì)來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政策影響較大，投資型消費(fèi)者再進(jìn)行投資的時(shí)候應(yīng)慎重小心�！绷_煜認(rèn)為，這主要是由于一些非酒店式公寓的住宅項(xiàng)目顯示出強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由于價(jià)格、物業(yè)設(shè)施、服務(wù)與酒店式公寓縮小了一定的差距，從而導(dǎo)致一部分客戶進(jìn)行了替代的選擇。他提醒投資者，目前出租物業(yè)中，中小戶型容易出租，所以在投資選擇當(dāng)中，一定要以中小戶型為主。