2006年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了有史以來最猛烈、最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但迄今為止，國內(nèi)大部分城市房價上漲的趨勢并沒有明顯改變其運(yùn)行軌跡。一些大城市的房價還創(chuàng)下了歷史新高。盡管中央政府嚴(yán)厲督促各地方要在規(guī)定時間內(nèi)制定出落實(shí)房地產(chǎn)新政的實(shí)施細(xì)則并加以落實(shí)，{TodayHot}但由于一方面房產(chǎn)新政執(zhí)行需有一定時間，另一方面在操作層面還存在一些技術(shù)障礙，因而各項(xiàng)調(diào)控政策并未取得立竿見影的成效。

   如果我們回顧一下中國房地產(chǎn)市場所走過的近20年的發(fā)展歷程，就會發(fā)現(xiàn)運(yùn)用行政手段進(jìn)行市場干預(yù)的調(diào)控方式已越來越難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。那么，如何走出宏觀調(diào)控越調(diào)越漲的怪圈？這需要尋找到一個解決問題的根本之道。

  ■房價上漲之謎

   一邊是70%以上的城市居民難以承受的高房價，另一邊是價格不菲的高檔房依然緊俏，這種現(xiàn)象的確令人匪夷所思。但如果深入探究，就會發(fā)現(xiàn)高價房確實(shí)有它的市場。一位業(yè)界資深人士向記者描述了他的所見所聞：{HotTag}有位餐館老板已經(jīng)買了10多套房子。最近，又看中京城某高檔住宅，總價大約300多萬元，并且是一次性現(xiàn)款結(jié)清；另一位“普通得不能再普通”的中年女性走進(jìn)北京國貿(mào)附近的某售樓處，一口氣買了8套房。那是當(dāng)時該地區(qū)最貴的住宅。后來，她又在同一公司開發(fā)的樓盤買了7套房；一企業(yè)老總一下買了兩套價格千萬的別墅……“他們?nèi)绱擞绣X，他們只想買房，”該人士不由感嘆道。

   這一現(xiàn)象并非是北京獨(dú)有。2004年，當(dāng)上海房價漲得最瘋狂的時候，中國社會科學(xué)院金融所研究員尹中立到上海調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時上海很多已售出的新樓盤并未有人入住。根據(jù)房管部門以及供水、電、氣等單位提供的數(shù)據(jù)分析，這種“空住率”大約能達(dá)到30%—40%，最高的達(dá)60%。

   據(jù)分析，制造這種高“空住率”的買家，既有改革開放以來的“先富一族”，也有港澳臺及海外僑胞，甚至還有普通老百姓的集資炒房。其時，建設(shè)部一官員稱，上海的新房銷售中，投資性購房的比例大約占到17%，而上海一家大型房產(chǎn)中介公司經(jīng)理告訴記者，根據(jù)他們對代理樓盤購買人群的定向分析，這個比例應(yīng)占到23%。

   除了投資性購房之外，城市中富裕人群的置業(yè)升級也是房地產(chǎn)市場的一個重要購買力，當(dāng)這些富裕家庭在購買第二套或者第三套住房時，除了改善居住條件外，也不排除投資置業(yè)的可能。

   對于投資者而言，房價的高低并不重要，重要的是只要房價繼續(xù)上漲，尤其是在大幅度上漲的情況下，投資者就可以無限期持有，等待更高的價格出售。這就有點(diǎn)像期貨交易的“逼空”行情，在城市土地資源有限并且日益稀缺的情況下，大量資本的源源不斷地涌入，就會造成房價的一路上漲。因此，決定市場價格的漲跌有時并不完全取決于市場的供應(yīng)量與實(shí)際需求，而是取決于人們對未來價格走勢的預(yù)期。

   這也就能夠破解房價上漲之謎：為什么當(dāng)前“住宅市場價格如此堅(jiān)挺”與“房價收入比如此之高”兩者能夠并存。從全社會平均的意義上統(tǒng)計(jì)出來的房價收入比，當(dāng)然不能解釋面向高端人群和投資人群的住宅市場的價格水平。